📋 Что такое задержка закрытия сделки

Задержка закрытия сделки происходит, когда сделка с недвижимостью не закрывается к согласованной дате, указанной в договоре купли-продажи. В Калифорнии стандартный договор купли-продажи жилой недвижимости Калифорнийской ассоциации риелторов (CAR RPA) устанавливает конкретные сроки закрытия, и задержки могут причинить значительный финансовый ущерб невиновной стороне. Понимание ваших прав и средств правовой защиты имеет решающее значение для защиты ваших интересов.

Когда использовать это руководство

Используйте это руководство, если вы столкнулись с задержкой закрытия сделки, вызванной:

💰 Проблемы с финансированием покупателя

Покупатель не может получить одобрение кредита или финансирование к дате закрытия

📈 Проблемы с оценкой

Оценочная стоимость недвижимости ниже цены покупки, что вызывает проблемы с кредитором

🚫 Неисполнение обязательств продавцом

Продавец не очищает титул, не делает ремонт или не освобождает недвижимость

📄 Проблемы с правом собственности

Залоговые обременения или споры о праве собственности задерживают закрытие

🏠 Состояние недвижимости

Проблемы при инспекции или необходимый ремонт не выполнен вовремя

👍 Что можно взыскать

  • Суточные расходы (per diem) — ежедневные расходы, понесённые из-за задержки (проценты по ипотеке, аренда, хранение)
  • Расходы на продление фиксированной ставки — комиссии за продление или пересмотр фиксированной ставки по кредиту
  • Расходы на временное жильё — гостиница, краткосрочная аренда или двойные расходы на жильё
  • Расходы на переезд и хранение — дополнительные расходы из-за перенесённого переезда
  • Убытки от упущенных возможностей — доказуемые потери вследствие задержки
  • Расходы на адвоката — если ваш договор купли-продажи содержит положение об оплате услуг адвоката

Распространённые причины задержки закрытия сделки

💰 Задержки финансирования

▼

Наиболее распространённая причина задержки закрытия сделки. Покупатели могут столкнуться с неожиданными проблемами при андеррайтинге, проверке занятости, соотношении долга к доходу или требованиями кредитора в последний момент. Согласно CAR RPA, покупатели обычно имеют период условного обязательства по кредиту для получения финансирования. Если финансирование срывается после снятия условий, покупатель может оказаться в состоянии нарушения договора.

📈 Проблемы с оценкой

▼

Когда оценочная стоимость недвижимости оказывается ниже цены покупки, кредиторы, как правило, не финансируют полную сумму кредита. Это может задержать закрытие сделки, пока стороны договариваются о снижении цены, покупатель вносит дополнительные средства или оспаривает оценку. Условие об оценке в CAR RPA предусматривает конкретные сроки и процедуры для работы с заниженными оценками.

📄 Проблемы с правом собственности

▼

Неожиданные залоговые права, судебные решения, сервитуты, пограничные споры или вопросы собственности, обнаруженные при проверке титула, могут задержать закрытие сделки. Продавец, как правило, обязан передать чистый титул, и задержки в решении вопросов собственности обычно являются ответственностью продавца. Требования по титульному страхованию также могут создавать задержки, если проблемы невозможно застраховать.

🏠 Задержки по вине продавца

▼

Продавцы могут задерживать закрытие сделки, не выполняя согласованный ремонт, не предоставляя обязательные раскрытия информации, не освобождая недвижимость или имея проблемы с собственным замещающим жильём. Если продавец подписал соглашение об обратной аренде, сложности с его переездом могут повлиять на сроки покупателя.

🔍 Проблемы с инспекцией и ремонтом

▼

Если стороны согласовали ремонт в рамках сделки, задержки с его выполнением могут отложить закрытие. Требования по разрешениям, доступность подрядчиков или обнаружение дополнительных проблем в ходе ремонта могут продлить сроки за пределы первоначальной даты закрытия.

⚠ Время имеет решающее значение

В Калифорнии действует 4-летний срок исковой давности по искам из письменных договоров (Code of Civil Procedure 337). Однако CAR RPA содержит конкретные сроки уведомления и устранения нарушений, которые необходимо соблюдать точно. Пропуск договорного срока может привести к утрате ваших прав. Действуйте немедленно при возникновении задержек и фиксируйте всё в письменной форме.

✅ Контрольный список доказательств

Соберите эти документы перед отправкой претензионного письма. Отмечайте пункты по мере их сбора.

📄 Договорные документы

  • ✓ Договор купли-продажи жилой недвижимости (RPA) со всеми подписями
  • ✓ Все встречные предложения и дополнения
  • ✓ Все соглашения о продлении или поправки
  • ✓ Инструкции эскроу с указанием даты закрытия

📅 Документация хронологии

  • ✓ Документация с первоначальной запланированной датой закрытия
  • ✓ Вся переписка о причинах задержки
  • ✓ Уведомление о необходимости исполнения (Notice to Perform, если направлялось)
  • ✓ Подтверждение доставки всех уведомлений

💰 Доказательства финансовых убытков

  • ✓ Документация о комиссии за продление фиксированной ставки
  • ✓ Квитанции за временное жильё (гостиница, аренда)
  • ✓ Договоры и квитанции за хранение вещей
  • ✓ Дополнительные расходы на услуги перевозчика

📩 Переписка

  • ✓ Вся электронная переписка между агентами и сторонами
  • ✓ Текстовые сообщения, касающиеся задержки
  • ✓ Письменные объяснения причин задержки
  • ✓ Переписка с кредитором (если проблема с финансированием)

🔒 Сохраняйте все доказательства

Храните оригиналы всех документов. Делайте скриншоты текстовых сообщений и сохраняйте электронные письма. Фиксируйте все телефонные разговоры последующим письменным подтверждением. Ваша документация доказывает, когда произошла задержка, кто её вызвал и какие убытки вы понесли. Доказательства осведомлённости и признания задержки другой стороной особенно важны.

💰 Рассчитайте ваши убытки

Задержки закрытия сделки могут причинить значительный финансовый ущерб. Вот категории убытков, которые вы можете иметь право взыскать.

Категория убытков Описание
Суточные расходы на жильё Ежедневные расходы на содержание двух объектов жилья — ипотека/аренда текущего жилья плюс расходы на содержание новой недвижимости
Комиссия за продление фиксированной ставки Комиссия, взимаемая кредитором за продление фиксированной ставки по ипотеке; повышенные проценты, если срок фиксации истёк и ставки выросли
Временное жильё Расходы на гостиницу, Airbnb, краткосрочную аренду, если вам пришлось покинуть прежнее жильё
Расходы на хранение Ежемесячная плата за аренду склада для мебели и вещей
Расходы на переезд Комиссии за перенос, двойные переезды, дополнительные расходы на рабочую силу
Потерянный арендный доход Если это инвестиционная недвижимость — потерянная арендная плата за период задержки
Расходы на адвоката Если ваш договор купли-продажи содержит положение о возмещении расходов на адвоката (большинство форм CAR содержат)

💡 Обязанность минимизировать убытки

Согласно законодательству Калифорнии, невиновная сторона обязана минимизировать (уменьшить) убытки. Вы должны предпринять разумные шаги для сокращения своих потерь. Например, если продление предлагается бесплатно, отказ от него с последующим предъявлением крупных убытков может быть проблематичен. Документируйте свои усилия по минимизации убытков.

📊 Пример расчёта убытков

Пример: 14-дневная задержка закрытия сделки по вине продавца

Текущая ипотека (14 дней по $150/день) $2,100
Комиссия за продление ставки (0,25% от кредита $600 000) $1,500
Проживание в гостинице (14 ночей по $189/ночь) $2,646
Аренда склада (1 месяц) $350
Комиссия за перенос переезда $400
Передержка животных (14 дней) $560
ИТОГО УБЫТКИ ОТ ЗАДЕРЖКИ $7,556

Interactive Closing Delay Calculator

🏠 Calculate Your Delay Damages

Enter your costs to estimate damages from closing delay.

Mortgage/rent you're paying while waiting

💰 Attorney Fee Recovery

Under California Civil Code 1717, if your purchase agreement contains an attorney fee provision (and CAR forms do), the prevailing party in a dispute can recover their attorney fees. This makes it financially viable to pursue even moderate delay damage claims through litigation or arbitration.

Seller Default vs. Buyer Default

🚫 If Seller Delays/Defaults

Buyer may recover actual damages without limitation - all provable losses caused by the delay including per diem costs, rate lock fees, temporary housing, moving costs, and more.

⚠ If Buyer Delays/Defaults

Seller's damages may be limited to the liquidated damages amount (typically 3% of purchase price for owner-occupied residences) if that provision was initialed by both parties.

📝 Sample Language

Copy and customize these paragraphs for your demand letter.

Opening - Demand for Performance
I am writing regarding the Residential Purchase Agreement dated [CONTRACT DATE] for the property located at [PROPERTY ADDRESS]. The agreed-upon closing date of [ORIGINAL CLOSING DATE] has passed, and escrow has not closed due to your failure to [DESCRIBE SELLER'S/BUYER'S FAILURE]. This letter constitutes formal demand for immediate performance and compensation for damages caused by this delay.
Time is of the Essence Paragraph
As stated in Paragraph 14 of our Residential Purchase Agreement, time is of the essence. The contract specified closing no later than [CLOSING DATE]. Your failure to perform by this date constitutes a material breach of the agreement. Under California law and the express terms of our contract, I am entitled to enforce strict compliance with the contractual deadlines.
Damages Documentation
As a direct result of your delay, I have incurred the following damages: (1) Rate lock extension fee of $[AMOUNT] charged by my lender; (2) Temporary housing costs of $[AMOUNT] for [NUMBER] days; (3) Storage costs of $[AMOUNT]; (4) Additional moving expenses of $[AMOUNT]; and (5) Per diem carrying costs of $[DAILY AMOUNT] per day for [NUMBER] days, totaling $[TOTAL]. These damages continue to accrue daily until closing occurs.
Notice to Perform Reference
On [DATE], I delivered a Notice to Perform (CAR Form NBP) to you via [METHOD OF DELIVERY], demanding that you [REQUIRED PERFORMANCE] within [NUMBER] days. As of the date of this letter, you have failed to comply with the Notice to Perform, entitling me to exercise my cancellation rights under Paragraph 14G of the RPA and to pursue all available remedies for your breach.
Demand and Deadline
I hereby demand that you: (1) Immediately take all steps necessary to close escrow, including [SPECIFIC ACTIONS REQUIRED]; and (2) Pay all damages I have incurred as a result of this delay, currently totaling $[TOTAL DAMAGES], plus ongoing per diem damages of $[DAILY AMOUNT] for each additional day of delay. If escrow does not close by [NEW DEADLINE], or if you fail to respond to this demand within [NUMBER] days, I will exercise my right to cancel the transaction, demand return of my earnest money deposit, and pursue all available legal remedies, including a claim for damages and attorney fees under California Civil Code 1717 and the terms of our purchase agreement.
Mediation Notice
Please be advised that pursuant to Paragraph 25C of the Residential Purchase Agreement, I am prepared to participate in mediation as required before pursuing arbitration or litigation. However, the mediation requirement does not excuse your obligation to perform or compensate me for damages. I am requesting that we proceed to mediation promptly if this matter is not resolved within [NUMBER] days of this letter. Please contact me or my agent to confirm your intent to either perform or participate in mediation.

🚀 Next Steps

What to do when facing a closing delay or after sending your demand letter.

Immediate Actions

Step 1: Document the Delay

Send written communication to all parties (agents, escrow, other party) confirming the missed closing date and requesting explanation. Create a paper trail from day one.

Step 2: Issue Notice to Perform

Use CAR Form NBP (Notice to Buyer to Perform) or NBS (Notice to Seller to Perform) to formally demand performance within the specified timeframe (typically 2 days). Deliver with proof of receipt.

Step 3: Track All Damages

Begin documenting all costs incurred due to the delay - save every receipt, invoice, and confirmation. These prove your damages claim.

Step 4: Send Formal Demand Letter

Using the sample language above, send a formal demand letter to the breaching party demanding performance and compensation for delay damages.

Step 5: Evaluate Options

Decide whether to extend closing (if other party cures), cancel and pursue damages, or negotiate a resolution. Consult with your agent and/or attorney.

If They Fail to Perform or Refuse to Pay

  1. Cancellation of Contract

    If the Notice to Perform expires without cure, you may cancel the contract using CAR Form CC (Cancellation of Contract). Follow the form instructions exactly and deliver with proof of receipt.

  2. Demand for Deposit Return

    If you are the buyer canceling due to seller breach, demand immediate return of your earnest money deposit. Use Civil Code 1057.3 procedures if the seller refuses to sign release instructions.

  3. Mediation (Required)

    Under the CAR RPA, you must mediate before arbitrating or litigating. Contact a mediation service and formally request mediation. Failure to mediate can result in loss of attorney fee recovery.

  4. Arbitration or Litigation

    If mediation fails, check whether your contract requires binding arbitration (Paragraph 25B). If arbitration was initialed, you must arbitrate. If not, you may file suit in court. For claims under $12,500, small claims court is an option.

⚠ Do Not Skip Mediation

The CAR RPA requires mediation before any claim can be filed. Under Paragraph 25C(2), if you file an action without first attempting mediation in good faith, you lose the right to recover attorney fees - even if you win the case. Always comply with the mediation requirement first.

Нужна юридическая помощь?

Closing delays can be complicated. Get a 30-minute strategy call with an attorney to evaluate your situation and discuss your options.

Записаться на консультацию - $125

California Resources

  • CA Dept. of Real Estate: dre.ca.gov - File complaints against licensees
  • California Civil Code: leginfo.legislature.ca.gov - Contract and damages statutes
  • CAR Forms: car.org - Standard purchase agreement and notice forms
  • Small Claims Court: courts.ca.gov/selfhelp-smallclaims.htm - For claims under $12,500
  • State Bar Lawyer Referral: calbar.ca.gov - Find a real estate attorney
  • Mediation Services: ADR providers like JAMS, AAA, or local bar association panels