Cumplimiento para Propietarios Comerciales de California
| Tipo de Incumplimiento | Recurso del Propietario | Período de Subsanación (Típico) |
|---|---|---|
| Impago de Alquiler | Aviso de 3 Días para Pagar o Desalojar; retención ilegal | 3 días (según CCP § 1161) |
| Impago de CAM, impuestos, seguro | Carta de demanda; aviso de incumplimiento según contrato; demanda judicial | Según contrato (generalmente 10-30 días) |
| Uso o Alteración No Autorizados | Aviso de 3 Días para Subsanar o Desalojar; orden judicial | 3 días o según contrato |
| Violación de Cláusula de Uso | Aviso de incumplimiento; terminación según contrato | Según contrato (generalmente 30 días) |
| Cesión/Subarrendamiento sin Consentimiento | Aviso de incumplimiento; terminación; desalojo | Según contrato; puede ser insubsanable |
| Deterioro o Daño a la Propiedad | Aviso de incumplimiento; daños y perjuicios; terminación | Según contrato o inmediato |
| Falta de Mantenimiento de Seguro | Aviso de incumplimiento; propietario obtiene seguro, cobra al inquilino | Según contrato (generalmente 10 días) |
| Declaración de Quiebra | Complejo; aplica suspensión automática; consulte a un abogado | N/A |
Los arrendamientos comerciales típicamente incluyen disposiciones detalladas sobre incumplimiento:
Para retención ilegal (desalojo) basada en impago de alquiler:
Para violaciones subsanables del contrato:
Los propietarios comerciales de California tienen varios recursos (Civil Code § 1951.2, 1951.4):
Los propietarios de California tienen el deber de mitigar los daños haciendo esfuerzos razonables para rearrendar el local después del incumplimiento del inquilino:
Escenarios de Alquiler Tardío:
En arrendamientos triple neto (NNN), el inquilino debe pagar su parte de:
Disputas Comunes:
El inquilino viola la cláusula de "uso" o realiza modificaciones no autorizadas:
El inquilino transfiere derechos del arrendamiento sin aprobación escrita del propietario:
El inquilino no mantiene la cobertura de seguro requerida:
El inquilino causa daños a la propiedad o no mantiene el local:
El inquilino desocupa el local antes de que termine el plazo del arrendamiento sin previo aviso:
El inquilino se declara en quiebra bajo Chapter 7, 11 o 13:
Antes de redactar la carta de demanda, revise el contrato cuidadosamente:
| Tipo de Notificación | Cuándo Usar |
|---|---|
| Carta de Demanda Informal | Primer retraso en el alquiler; violación menor del contrato; preservar la relación |
| Aviso Formal de Incumplimiento (Según Contrato) | Violaciones graves o repetidas; requerido por el contrato antes de la terminación |
| Aviso de 3 Días para Pagar Alquiler o Desalojar | Impago de alquiler; paso previo a la retención ilegal |
| Aviso de 3 Días para Cumplir la Obligación o Desalojar | Violaciones subsanables del contrato (uso no autorizado, falta de mantenimiento) |
| Aviso Incondicional de 3 Días para Desalojar | Violaciones insubsanables (cesión sin consentimiento, deterioro, violaciones repetidas) |
| Aviso de Terminación del Arrendamiento | Después de que expire el período de subsanación sin que se subsane; terminación formal del arrendamiento |
| Componente | Qué Incluir |
|---|---|
| Encabezado | Nombre del propietario, dirección, contacto; nombre del inquilino, nombre del negocio, dirección del local |
| Línea de Asunto | "Aviso de Incumplimiento", "Demanda de Pago de Alquiler" o "Aviso de Violación del Contrato" |
| Identificación del Contrato | Fecha del contrato, partes, dirección del local, plazo |
| Descripción del Incumplimiento | Disposición específica del contrato violada, fechas, montos adeudados, acciones tomadas o no tomadas |
| Exigencia de Subsanación | Exactamente qué debe hacer el inquilino (pagar $X antes de [fecha], cesar uso no autorizado, obtener seguro, etc.) |
| Fecha Límite de Subsanación | Fecha específica en la que el inquilino debe subsanar (según contrato o ley) |
| Consecuencias de No Subsanar | Terminación del arrendamiento, desalojo, demanda por daños, aceleración del alquiler, honorarios de abogados |
| Reserva de Derechos | Declarar que el propietario se reserva todos los derechos y recursos bajo el contrato y la ley |
| Aviso de Honorarios de Abogados | Si el contrato lo permite, declarar que el inquilino será responsable de los honorarios de abogados si se requiere litigio |
Si el Inquilino Subsana:
Si el Inquilino No Subsana:
Daños Recuperables:
Recurso alternativo: el propietario no termina el arrendamiento pero demanda por el alquiler a medida que vence:
Proceso para desalojos comerciales:
Plazo: Un desalojo comercial no disputado típicamente toma de 30 a 45 días desde la notificación del Aviso de 3 Días hasta el cambio de cerraduras por el alguacil. Los casos disputados pueden tomar de 60 a 90 días.
Esfuerzos Razonables de Mitigación:
Carga del Inquilino: Si el propietario demanda por daños de alquiler futuro, el inquilino puede reducir los daños demostrando que el propietario no mitigó. El inquilino debe demostrar: (1) el propietario no hizo esfuerzos razonables para rearrendar, y (2) los esfuerzos razonables habrían resultado en un nuevo inquilino.
Muchos arrendamientos comerciales incluyen garantías personales de los directores del inquilino:
Los arrendamientos comerciales frecuentemente requieren depósitos de seguridad sustanciales o cartas de crédito:
Si el inquilino se declara en quiebra:
Represento a propietarios comerciales en cumplimiento de arrendamientos, desalojos y litigios por incumplimiento de contrato. Me encargo de todo, desde cartas de demanda hasta el juicio, maximizando su recuperación y devolviendo su propiedad rápidamente.
Desarrollo estrategias adaptadas a su situación:
Contacte a un abogado si:
Reserve una llamada para discutir el incumplimiento de su inquilino comercial. Revisaré su contrato, evaluaré sus derechos y recursos, y proporcionaré una estrategia para el cumplimiento y la recuperación.
Genere una carta de demanda profesional, demanda judicial de California o demanda de arbitraje
Correo electrónico: owner@terms.law
Un incumplimiento de arrendamiento comercial ocurre cuando un inquilino comercial no cumple con sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. A diferencia de los arrendamientos residenciales, los arrendamientos comerciales en California se rigen principalmente por el derecho contractual en lugar de las leyes de protección al inquilino. Esto significa que los términos del contrato que negoció son en gran medida ejecutables tal como están escritos. Los incumplimientos comunes incluyen impago de alquiler, falta de pago de cargos de CAM (mantenimiento de áreas comunes), impuestos sobre la propiedad o primas de seguro, uso no autorizado del local, cesión o subarrendamiento sin consentimiento y falta de mantenimiento de la cobertura de seguro requerida.
Las secciones 1951.2 y 1951.4 del Civil Code de California proporcionan a los propietarios comerciales recursos significativos ante el incumplimiento del inquilino. Puede terminar el arrendamiento y demandar por daños (incluyendo alquiler futuro descontado a valor presente), continuar el arrendamiento vigente y demandar por el alquiler a medida que vence, o retomar el local y rearrendar a un nuevo inquilino mientras mantiene al inquilino incumplidor responsable de cualquier déficit. Para incumplimientos de impago, debe notificar un Aviso de 3 Días para Pagar Alquiler o Desalojar antes de presentar una acción de retención ilegal (desalojo). Para otras violaciones del contrato, se requiere un Aviso de 3 Días para Cumplir la Obligación o Desalojar a menos que la violación sea insubsanable.
Antes de terminar un arrendamiento comercial, debe seguir tanto los requisitos estatutarios como cualquier procedimiento adicional especificado en su contrato. Muchos contratos requieren períodos de subsanación de 10 a 30 días para incumplimientos no relacionados con el alquiler, direcciones de notificación específicas y entrega por correo certificado. El incumplimiento de estos procedimientos puede invalidar su terminación y retrasar el desalojo. California prohíbe los desalojos por cuenta propia para propiedades comerciales bajo el Civil Code § 789.3 — no puede cambiar cerraduras, cortar servicios públicos ni retirar la propiedad del inquilino sin una orden judicial. Los desalojos comerciales no disputados típicamente toman de 30 a 45 días desde la notificación del Aviso de 3 Días hasta el cambio de cerraduras por el alguacil.