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Cartas de Demanda del Propietario por Renta Impagada

Demandas de Renta Previas al Desalojo para Propietarios Residenciales de California

Ley de Cobro de Renta y Desalojo en California
Cartas de Demanda Previas al Desalojo: Antes de presentar una demanda de retención ilícita (desalojo), los propietarios en California deben notificar a los inquilinos por escrito exigiendo el pago de la renta. Aunque el Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar (CCP § 1161) es el aviso legal formal requerido antes del desalojo, una carta de demanda informal a menudo puede resolver el problema más rápido y preservar la relación entre propietario e inquilino.
Tipos de Avisos de Renta
Tipo de Aviso Propósito Efecto Legal
Carta de Demanda Informal Recordatorio amistoso o demanda firme de renta; no requerido por ley Sin efecto legal; no puede usarse como base para el desalojo
Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar (CCP § 1161) Aviso formal requerido antes de presentar una retención ilícita Legalmente requerido; otorga al inquilino 3 días para pagar o desocupar
Aviso de 30 Días / 60 Días / 90 Días Terminación del arrendamiento (sin causa requerida en jurisdicciones sin causa justa) Se usa para terminar arrendamientos mes a mes, no para cobro de renta
Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar (CCP § 1161)

Este es el aviso legal formal requerido antes de presentar una demanda de retención ilícita:

  • Cuándo Se Requiere: El inquilino no ha pagado la renta en la fecha de vencimiento
  • Requisitos del Formulario: Debe indicar el monto exacto de la renta adeudada, el período por el cual se debe la renta, y la exigencia de pago dentro de 3 días o el inquilino debe desocupar
  • Notificación: Debe entregarse personalmente, por servicio sustituto, o por publicación y correo
  • Plazos: El inquilino tiene 3 días (excluyendo sábados, domingos y días festivos judiciales) para pagar el monto total o desocupar
  • Pago: Si el inquilino paga el monto total dentro de los 3 días, el arrendamiento se restablece y el propietario no puede proceder con el desalojo
⚠️ Se Requiere Cumplimiento Estricto: Los Avisos de 3 Días deben cumplir estrictamente con CCP § 1161. Cualquier error (monto de renta incorrecto, dirección equivocada, notificación indebida) invalida el aviso y requiere comenzar de nuevo. Muchos propietarios utilizan formularios preparados por abogados para evitar errores costosos.
AB 1482: Límite Estatal de Renta y Desalojo por Causa Justa

La Ley de Protección al Inquilino de California (Civil Code § 1946.2) impone restricciones a los desalojos en todo el estado:

  • Propiedades Cubiertas: Se aplica a la mayoría de propiedades residenciales de más de 15 años de antigüedad (exenciones: casas unifamiliares, condominios si el propietario da aviso, construcción nueva después del 1/2/2020)
  • Se Requiere Causa Justa: Los propietarios solo pueden desalojar por razones específicas “por culpa” (falta de pago de renta, violaciones del contrato, molestias, actividad ilegal) o razones “sin culpa” (mudanza del propietario, remodelación sustancial, retiro del mercado de alquiler)
  • Asistencia para Reubicación: Los desalojos sin culpa requieren un mes de renta como asistencia para reubicación
  • Límite de Renta: Los aumentos anuales de renta están limitados al 5% + IPC (máximo 10% total)
La Falta de Pago Es Causa Justa por Culpa: La falta de pago de renta es una causa justa válida “por culpa” para el desalojo bajo AB 1482. Los propietarios no necesitan proporcionar asistencia para reubicación ni justificación adicional al desalojar por falta de pago.
Ordenanzas Locales: Control de Renta y Protecciones contra el Desalojo

Muchas ciudades de California tienen reglas más estrictas que la ley estatal:

  • Los Angeles: La Ordenanza de Estabilización de Rentas (RSO) limita los aumentos de renta y requiere causa justa; los inquilinos pueden pagar dentro de 5 días del Aviso de 3 Días sin que el propietario pueda proceder
  • San Francisco: Control de renta, causa justa y requisitos estrictos de notificación; los Avisos de 3 Días deben incluir lenguaje específico sobre los derechos del inquilino
  • Oakland, Berkeley, San Jose, Santa Monica: Diversas protecciones de control de renta y desalojo por causa justa
⚠️ Verifique las Reglas Locales: Siempre verifique las ordenanzas locales de desalojo antes de entregar avisos o presentar una retención ilícita. El incumplimiento de los requisitos locales puede resultar en la desestimación del caso de desalojo.
Estrategia de Cobro de Renta: Demandas Informales vs. Avisos Formales
Cuándo Usar Cartas de Demanda Informales

Ventajas:

  • Preservar la Relación: Un tono amistoso mantiene una buena relación entre propietario e inquilino si el inquilino tiene dificultades financieras temporales
  • Resolución Más Rápida: El inquilino puede responder de manera más cooperativa a un recordatorio informal que a un aviso legal formal
  • Flexibilidad: Puede ofrecer planes de pago o negociar soluciones sin iniciar el proceso formal de desalojo
  • Menor Riesgo: Evita errores técnicos que podrían invalidar un Aviso de 3 Días

Mejor Para:

  • Primera vez que la renta se paga tarde (el inquilino normalmente paga a tiempo)
  • Retrasos cortos (la renta tiene de 3 a 7 días de atraso)
  • El inquilino ha comunicado dificultades legítimas (pérdida de empleo, emergencia médica)
  • Inquilinos a largo plazo y confiables con buen historial de pagos
  • Situaciones en las que está dispuesto a negociar un plan de pago
Cuándo Entregar el Aviso de 3 Días (Omitir la Demanda Informal)

Entregue el Aviso Formal Inmediatamente Cuando:

  • El inquilino es crónicamente moroso (patrón repetido de falta de pago)
  • El inquilino ha ignorado demandas informales anteriores
  • La renta tiene más de 10 días de atraso sin comunicación del inquilino
  • El inquilino ha violado otros términos del contrato además de la falta de pago
  • Ya ha ofrecido planes de pago o acomodaciones que el inquilino no cumplió
  • El inquilino lo está evitando activamente (no responde llamadas, correos electrónicos o mensajes de texto)
  • Necesita iniciar el plazo de desalojo inmediatamente (por ejemplo, la propiedad está en ejecución hipotecaria, necesita la unidad desocupada para una fecha específica)
Cargos por Mora y Cargos Adicionales

La ley de California permite cargos por mora si están especificados en el contrato y son razonables:

  • Razonabilidad: Los cargos por mora deben reflejar razonablemente los costos administrativos del propietario y los daños por pago tardío
  • Montos Típicos: Tarifa fija de $25-$75, o 5-10% de la renta mensual
  • Períodos de Gracia: Muchos contratos proporcionan un período de gracia de 3 a 5 días antes de que se acumulen los cargos por mora
  • Cargos Diarios: Algunos contratos cobran cargos diarios por mora (por ejemplo, $10/día después del período de gracia)
⚠️ No Se Pueden Incluir Cargos por Mora en el Aviso de 3 Días: CCP § 1161.1 prohíbe incluir cargos por mora, intereses u otros cargos en el monto de renta indicado en un Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar. Solo se puede exigir la renta real adeudada. Puede demandar por cargos por mora por separado en el tribunal de reclamos menores o en el tribunal civil ilimitado.
Planes de Pago: Ventajas y Desventajas

Beneficios de Ofrecer Planes de Pago:

  • Evitar costos y demoras del desalojo (tarifas de presentación, honorarios de abogado, renta perdida durante la vacancia)
  • Mantener la ocupación y el flujo de efectivo (incluso la renta parcial es mejor que cero mientras la unidad está vacante)
  • Preservar la relación con un inquilino que de otro modo es bueno
  • Evitar posibles defensas que el inquilino podría plantear en el desalojo (habitabilidad, represalia, discriminación)

Riesgos de los Planes de Pago:

  • El inquilino puede incumplir el plan de pago, retrasando aún más el desalojo
  • Crea un precedente de que el inquilino puede pagar tarde sin consecuencias
  • Otros inquilinos pueden ver la indulgencia y también pagar tarde
  • Continúa el arrendamiento con un inquilino financieramente poco confiable que puede incumplir nuevamente
Mejor Práctica: Si ofrece un plan de pago, póngalo por escrito como un acuerdo formal que especifique: montos exactos de pago, fechas de vencimiento, cláusula de aceleración (saldo total adeudado inmediatamente si el inquilino pierde algún pago), reconocimiento del inquilino de que está en incumplimiento, renuncia a cualquier defensa, y estipulación de que el propietario puede proceder con el desalojo inmediatamente si se viola el plan.
Pagos Parciales: Riesgo de Renuncia
⚠️ Aceptar un Pago Parcial Puede Invalidar el Aviso de 3 Días: Si entrega un Aviso de 3 Días y luego acepta cualquier pago parcial, puede renunciar a su derecho de proceder con el desalojo basado en ese aviso. Si desea aceptar un pago parcial, puede: (1) esperar hasta que expire el período de 3 días y el inquilino haya desocupado, o (2) hacer que el inquilino firme una estipulación de que el pago parcial no renuncia al aviso.
Cómo Redactar una Carta de Demanda de Renta Efectiva
Dos Enfoques: Amistoso vs. Firme
Enfoque Amistoso: Úselo para inquilinos que pagan tarde por primera vez o con buen historial. El tono es cortés pero claro. Ofrece asistencia (plan de pago) mientras indica las consecuencias si la renta no se paga.
Enfoque Firme: Úselo para infractores reincidentes o cuando el inquilino ha ignorado demandas anteriores. El tono es formal y directo. Indica el monto exacto adeudado, la fecha límite de pago y las consecuencias (Aviso formal de 3 Días y desalojo).
Componentes Esenciales
Componente Qué Incluir
Encabezado Su nombre/compañía de administración de propiedades, dirección, teléfono, correo electrónico; nombre del inquilino y dirección de la unidad
Línea de Asunto “Demanda de Pago de Renta” o “Aviso de Renta Vencida”
Monto Adeudado Monto exacto de renta adeudada y período de alquiler (por ejemplo, “$2,500 por la renta de diciembre de 2024”)
Fecha de Vencimiento Fecha original de vencimiento de la renta y número de días de atraso
Cargos por Mora Monto del cargo por mora si aplica (cite la cláusula del contrato)
Fecha Límite Fecha específica en la que se debe recibir el pago (típicamente 5-10 días desde la fecha de la carta)
Método de Pago Cómo pagar (cheque, portal en línea, transferencia bancaria, etc.)
Consecuencias Indique que la falta de pago resultará en un Aviso de 3 Días y procedimientos de desalojo
Información de Contacto Invite al inquilino a comunicarse con usted para discutir arreglos de pago
Método de Entrega
  • Correo Electrónico + Copia Física: Envíe por correo electrónico (si tiene el correo del inquilino) y entregue una copia física
  • Publicado en la Puerta + Enviado por Correo: Pegue en la puerta del inquilino y envíe por correo de primera clase
  • Correo Certificado (Opcional): Para demandas firmes, use correo certificado para crear un registro documental
  • Mensaje de Texto (Complementario): Si se comunica con el inquilino por texto, envíe un breve mensaje alertándole que revise su correo electrónico o puerta para un aviso importante
Qué NO Incluir
  • Amenazas: Nunca amenace con cerrar con llave al inquilino, cortar los servicios públicos o retirar sus pertenencias (todo ilegal bajo Civil Code § 789.3)
  • Ataques Personales: Evite lenguaje insultante o degradante
  • Demandas Inaplicables: No exija que el inquilino se mude inmediatamente (debe seguir el proceso de desalojo)
  • Montos Incorrectos: Verifique los cálculos; los errores socavan la credibilidad
  • Asesoramiento Legal: No aconseje al inquilino sobre sus derechos legales ni sugiera que no necesita un abogado
Cronograma de Seguimiento
Día Acción
Día 1 Enviar carta de demanda informal
Día 3-5 Dar seguimiento con llamada telefónica o correo electrónico si no hay respuesta
Día 7-10 Si la fecha límite pasa sin pago, preparar el Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar
Día 11-14 Entregar el Aviso de 3 Días (personalmente, servicio sustituto o publicación y correo)
Día 17+ Si el inquilino no paga dentro del período de 3 días, presentar demanda de retención ilícita
Cartas de Demanda de Renta de Ejemplo
Ejemplo 1: Recordatorio Amistoso (Primera Vez que Paga Tarde)
[Su Nombre / Compañía de Administración de Propiedades] [Dirección] [Teléfono] [Correo Electrónico] [Fecha] [Nombre del Inquilino] [Dirección de la Propiedad en Alquiler] [Ciudad, Estado, Código Postal] RE: Recordatorio – Pago de Renta Vencido Estimado/a [Nombre del Inquilino]: Espero que se encuentre bien. Le escribo para recordarle que su pago de renta de [Mes Año] por la cantidad de $[Monto de Renta] vencía el [Fecha de Vencimiento] y aún no se ha recibido. A la fecha de hoy, [Fecha Actual], su renta tiene [X] días de atraso. Entiendo que pueden surgir circunstancias inesperadas, y quería comunicarme antes de tomar cualquier acción formal. Si está experimentando dificultades financieras, por favor comuníquese conmigo lo antes posible para que podamos discutir posibles arreglos. MONTO ADEUDADO: Renta de [Mes Año]: $[Monto] Cargo por Mora (según contrato § [X]): $[Cargo por Mora] Monto Total Adeudado: $[Total] FECHA LÍMITE DE PAGO: Por favor envíe el pago completo antes del [Fecha Límite, típicamente 5-7 días desde la carta]. Puede enviar el pago mediante: • Portal en línea: [URL] • Cheque a nombre de [Su Nombre], enviado por correo a [Dirección] • [Otros métodos de pago] Si el pago no se recibe antes del [Fecha Límite], me veré obligado a entregarle un Aviso formal de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar, que es el primer paso en el proceso de desalojo. Lo valoro como inquilino y espero que podamos resolver este asunto rápidamente. No dude en comunicarse conmigo al [Teléfono] o [Correo Electrónico] para discutir esto. Gracias por su pronta atención a este asunto. Atentamente, [Su Firma] [Su Nombre Impreso] [Título, si aplica]
Ejemplo 2: Demanda Firme (Pagador Tardío Reincidente)
[Su Nombre / Compañía de Administración de Propiedades] [Dirección] [Teléfono] [Correo Electrónico] [Fecha] [Nombre del Inquilino] [Dirección de la Propiedad en Alquiler] [Ciudad, Estado, Código Postal] ENVIADO POR CORREO ELECTRÓNICO Y CORREO CERTIFICADO RE: DEMANDA FINAL DE PAGO DE RENTA VENCIDA Estimado/a [Nombre del Inquilino]: Esta carta constituye una demanda final de pago de renta vencida para la propiedad en alquiler ubicada en [Dirección]. A fecha de [Fecha], usted adeuda lo siguiente: RENTA VENCIDA: • [Mes 1 Año]: $[Monto] • [Mes 2 Año]: $[Monto] (si aplica) • [Mes 3 Año]: $[Monto] (si aplica) SUBTOTAL DE RENTA ADEUDADA: $[Subtotal de Renta] CARGOS POR MORA: • Cargos por mora según contrato de arrendamiento: $[Monto del Cargo por Mora] MONTO TOTAL ADEUDADO: $[Monto Total] Su renta ha estado vencida por [X] días. Esta es la [segunda/tercera/cuarta] vez en los últimos [período de tiempo] que su renta ha estado atrasada. El [Fecha(s) Anterior(es)], le envié [cartas de demanda informales / recordatorios de pago] respecto a pagos tardíos anteriores. Bajo los términos de su contrato de arrendamiento con fecha [Fecha del Contrato], la renta vence el [1º] de cada mes. La falta de pago de renta en la fecha de vencimiento constituye un incumplimiento material del contrato. FECHA LÍMITE DE PAGO: Debe pagar el monto total de $[Total] antes del [Fecha Límite – típicamente 5-7 días]. El pago debe recibirse para esta fecha – los matasellos no serán aceptados. El pago debe realizarse mediante: • [Cheque de caja u orden de pago] a nombre de [Su Nombre] • Entregado en: [Dirección] [O: Portal en línea / instrucciones de transferencia bancaria] CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE PAGO: Si el pago completo no se recibe antes del [Fecha Límite], le entregaré inmediatamente un Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar conforme al California Code of Civil Procedure § 1161. Si no paga dentro de los 3 días de la entrega de ese aviso o no desocupa las instalaciones, presentaré una demanda de retención ilícita (desalojo) en su contra. Una sentencia de desalojo: • Le requerirá desocupar la propiedad • Resultará en una sentencia monetaria en su contra por toda la renta adeudada, costos judiciales y honorarios de abogado • Dañará su crédito e historial de alquiler, dificultando alquilar en el futuro • Potencialmente resultará en embargo de salario y gravamen bancario para cobrar la sentencia No estoy dispuesto a negociar más planes de pago en este momento debido a su historial de pagos tardíos e incumplimiento de arreglos anteriores. Pague el monto total adeudado antes del [Fecha Límite] o enfrentará procedimientos de desalojo. Si tiene alguna pregunta, comuníquese conmigo al [Teléfono] o [Correo Electrónico]. Atentamente, [Su Firma] [Su Nombre Impreso] [Título]
Ejemplo 3: Demanda con Oferta de Plan de Pago
[Su Nombre / Compañía de Administración de Propiedades] [Dirección] [Teléfono] [Correo Electrónico] [Fecha] [Nombre del Inquilino] [Dirección de la Propiedad en Alquiler] [Ciudad, Estado, Código Postal] RE: Renta Vencida y Opción de Plan de Pago Estimado/a [Nombre del Inquilino]: Le escribo con respecto a su renta vencida de [Mes(es) Año]. A fecha de [Fecha], usted adeuda: Renta de [Mes Año]: $[Monto] Cargo por Mora: $[Monto] Total Adeudado: $[Total] Entiendo que está experimentando dificultades financieras debido a [pérdida de empleo / emergencia médica / etc., si lo sabe]. Quiero trabajar con usted para resolver este asunto sin recurrir a procedimientos formales de desalojo. OPCIÓN DE PLAN DE PAGO: Estoy dispuesto a ofrecerle un plan de pago con los siguientes términos: 1. Pago Inmediato: Pague $[Monto] antes del [Fecha] como pago inicial de buena fe 2. Cuota 1: Pague $[Monto] antes del [Fecha] 3. Cuota 2: Pague $[Monto] antes del [Fecha] 4. Cuota 3: Pague $[Monto] antes del [Fecha] Además, debe continuar pagando su renta mensual actual de $[Monto] a tiempo el 1º de cada mes en adelante. ACUERDO DE PLAN DE PAGO: Si desea aceptar este plan de pago, debe: • Firmar el Acuerdo de Plan de Pago adjunto y devolvérmelo antes del [Fecha] • Realizar el primer pago de $[Monto] antes del [Fecha] CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO: Si pierde algún pago bajo este plan o no paga la renta actual a tiempo, el saldo total será exigible inmediatamente y procederé a entregar un Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar y presentar una acción de retención ilícita. ALTERNATIVA: PAGO TOTAL Si puede pagar el monto total de $[Total] antes del [Fecha], renunciaré a los cargos por mora y podremos dejar este asunto atrás. Por favor comuníquese conmigo antes del [Fecha] para confirmar si aceptará el plan de pago, pagará en su totalidad, o si necesita discutir otras opciones. Si no recibo noticias suyas antes del [Fecha], procederé a entregar un Aviso formal de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar. Atentamente, [Su Firma] [Su Nombre Impreso] Anexo: Acuerdo de Plan de Pago
El Proceso de Desalojo: Del Aviso de 3 Días a la Sentencia
Paso 1: Entregar el Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar

Si la demanda informal falla, entregue el aviso legal formal:

  • Contenido: Debe indicar el monto exacto de renta adeudada, el período de alquiler, la exigencia de pago dentro de 3 días O el inquilino debe desocupar
  • Métodos de Notificación: Servicio personal (entregar en mano al inquilino), servicio sustituto (otra persona en la residencia + correo), o publicación y correo (fijar en la puerta + correo)
  • Cálculo de los 3 Días: Excluye sábados, domingos y días festivos judiciales; si se entrega un viernes, el inquilino tiene hasta el miércoles de la semana siguiente
⚠️ Errores Comunes que Invalidan los Avisos de 3 Días: • Incluir cargos por mora u otros cargos (solo se puede exigir la renta) • Monto de renta incorrecto • Exigir más renta de la realmente adeudada • Notificación indebida (debe seguir CCP § 1162 exactamente) • No permitir al inquilino la opción de pagar (por ejemplo, decir “desocupe inmediatamente”)
Paso 2: Esperar a que Expire el Período de 3 Días
  • No puede presentar una retención ilícita hasta que expire el período de 3 días
  • Si el inquilino paga el monto total durante el período de 3 días, el arrendamiento se restablece y no puede proceder con el desalojo
  • Si el inquilino paga un monto parcial, puede aceptarlo (invalidando el aviso) o rechazarlo y proceder con el desalojo
Paso 3: Presentar Demanda de Retención Ilícita

Si el inquilino no paga ni desocupa dentro de los 3 días, presente la demanda de desalojo en el tribunal superior:

  • Formularios: Demanda (UD-100), Citación (SUM-130), Hoja de Portada de Caso Civil (CM-010)
  • Tarifa de Presentación: Aproximadamente $240-$435 dependiendo del condado
  • Notificación: Debe notificar al inquilino con la citación y la demanda (servicio personal, servicio sustituto o publicación)
Paso 4: Respuesta del Inquilino (5 Días)

El inquilino tiene 5 días calendario para presentar una respuesta escrita (Contestación):

  • Defensas Comunes: Violaciones de habitabilidad, represalia, discriminación, aviso indebido, renta ya pagada, incumplimiento de garantía
  • Si el Inquilino No Contesta: El propietario puede solicitar sentencia en rebeldía (victoria automática)
  • Si el Inquilino Contesta: El caso procede a juicio
Paso 5: Juicio (Típicamente 20-30 Días Después de la Presentación)

Los juicios de retención ilícita son expeditos:

  • El propietario debe probar que el inquilino no pagó la renta y que se entregó el aviso adecuado
  • El inquilino puede plantear defensas (habitabilidad, represalia, etc.)
  • Si el propietario gana: el tribunal emite sentencia de posesión y daños monetarios (renta adeudada + costos judiciales)
  • Si el inquilino gana: el caso se desestima y el inquilino puede permanecer
Paso 6: Auto de Posesión y Desalojo por el Alguacil

Si el propietario obtiene la sentencia:

  • El propietario solicita el Auto de Posesión del tribunal
  • El alguacil fija un Aviso de 5 Días para Desocupar en la puerta del inquilino
  • Si el inquilino no se va, el alguacil retira físicamente al inquilino y sus pertenencias
  • El propietario puede cambiar las cerraduras después del desalojo por el alguacil
Cronograma Total
Paso Plazo
Aviso de 3 Días 3 días
Presentar Retención Ilícita 1-2 días
Notificar al Inquilino 3-5 días
Período de Respuesta del Inquilino 5 días
Juicio 20-40 días desde la presentación
Auto y Desalojo por el Alguacil 10-15 días después de la sentencia
Total: Caso No Impugnado 30-45 días
Total: Caso Impugnado 60-90 días
COVID-19 y Protecciones al Inquilino: Las moratorias de desalojo por COVID-19 de California han expirado en gran parte, pero algunas ordenanzas locales continúan vigentes. Verifique las reglas locales antes de presentar una retención ilícita, especialmente si el inquilino alega incapacidad de pago debido a dificultades relacionadas con COVID.
Servicios de Abogado para Propietarios
¿Necesita Ayuda para Cobrar la Renta o Desalojar a un Inquilino?

Represento a propietarios residenciales en cobro de renta, procedimientos de desalojo y disputas entre propietario e inquilino. Puedo redactar cartas de demanda, preparar y entregar Avisos de 3 Días, presentar demandas de retención ilícita y representarlo en juicio.

Cómo Puedo Ayudarle
  • Cartas de Demanda de Renta: Redacto cartas de demanda profesionales que maximizan su posibilidad de cobrar la renta sin desalojo
  • Preparación de Avisos de 3 Días: Preparo Avisos de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar legalmente conformes que evitan errores comunes que invalidan los avisos
  • Servicio de Notificación: Coordino la notificación adecuada de Avisos de 3 Días y citaciones/demandas de retención ilícita para asegurar el cumplimiento legal
  • Presentación de Retención Ilícita: Preparo y presento todos los documentos de retención ilícita, manejo la notificación y administro los plazos judiciales
  • Sentencias en Rebeldía: Si el inquilino no responde, obtengo rápidamente la sentencia en rebeldía y el Auto de Posesión
  • Representación en Juicio: Lo represento en juicio, presento evidencia, interrogo a testigos y argumento su caso
  • Apelaciones: Si el inquilino apela, defiendo la sentencia en el tribunal de apelaciones
  • Cobro Post-Sentencia: Persigo el cobro de sentencias monetarias mediante embargo de salario, gravamen bancario y gravamen sobre propiedades
Servicios de Retención Ilícita

Manejo todos los aspectos de desalojos residenciales:

  • Falta de Pago de Renta: Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar por renta impagada
  • Violaciones del Contrato: Aviso de 3 Días para Corregir o Desocupar por violaciones del contrato (ocupantes no autorizados, mascotas, molestias)
  • Terminación Sin Causa: Avisos de 30/60/90 Días para arrendamientos mes a mes (donde esté permitido)
  • Mudanza del Propietario: Avisos conformes a AB 1482 para desalojos por mudanza del propietario/familia
  • Molestias y Daños: Avisos incondicionales de 3 Días para Desocupar por violaciones graves
Defensa Contra Reconvenciones del Inquilino

Los inquilinos frecuentemente plantean defensas y reconvenciones en casos de desalojo:

  • Defensa de Habitabilidad: El inquilino alega que la unidad es inhabitable y retiene la renta; yo establezco que las reparaciones se realizaron o los defectos eran menores
  • Reclamaciones de Represalia: El inquilino alega que el desalojo es represalia por solicitudes de reparación o quejas; yo demuestro una razón legítima y no represiva para el desalojo
  • Discriminación: El inquilino alega violaciones de la Fair Housing Act; yo establezco una razón comercial legítima y no discriminatoria
  • Violación del Disfrute Pacífico: El inquilino alega acoso del propietario; yo demuestro conducta adecuada y cumplimiento de las reglas de acceso
Servicios de Retención Ilícita a Tarifa Fija
Precios Transparentes: Ofrezco servicios de retención ilícita a tarifa fija para casos sencillos de falta de pago. La tarifa fija típicamente cubre la preparación del Aviso de 3 Días, la presentación de la demanda, la sentencia en rebeldía y el auto de posesión. La representación en juicio y los casos impugnados se facturan por separado. Contácteme para obtener una cotización basada en su situación específica.
Cuándo Consultar a un Abogado

Considere contratar a un abogado si:

  • El inquilino no ha pagado la renta y las demandas informales han sido ignoradas
  • Necesita entregar un Aviso de 3 Días legalmente conforme y no puede permitirse errores
  • Es probable que el inquilino impugne el desalojo (ha contratado un abogado, ha planteado defensas de habitabilidad o represalia)
  • La propiedad está sujeta a control de renta u ordenanzas locales de desalojo por causa justa
  • Nunca ha manejado una retención ilícita y desea orientación durante el proceso
  • El inquilino ha declarado bancarrota (la suspensión automática complica el desalojo)
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Información de Contacto

Correo electrónico: owner@terms.law

Preguntas Frecuentes
Sí, si su contrato de arrendamiento especifica cargos por mora y son razonables. Sin embargo, no puede incluir cargos por mora en el monto exigido en un Aviso de 3 Días para Pagar la Renta o Desocupar; solo se puede incluir la renta real. Puede demandar por cargos por mora por separado en el tribunal de reclamos menores o incluirlos como daños en la demanda de retención ilícita.
Aceptar un pago parcial después de entregar un Aviso de 3 Días puede significar la renuncia a su derecho de proceder con el desalojo basado en ese aviso. Tiene dos opciones: (1) rechazar el pago parcial y proceder con el desalojo, o (2) aceptar el pago parcial y entregar un nuevo Aviso de 3 Días por el saldo restante (si el inquilino aún está en incumplimiento). Mejor práctica: si el inquilino ofrece un pago parcial, hágale firmar una estipulación indicando que el pago parcial no renuncia al aviso.
Los desalojos no impugnados (el inquilino no presenta contestación) típicamente tardan de 30 a 45 días desde la entrega del Aviso de 3 Días hasta el desalojo por el alguacil. Los desalojos impugnados (el inquilino presenta contestación y plantea defensas) tardan de 60 a 90 días o más si el caso es complejo. El cronograma varía por condado; algunos tribunales programan juicios más rápido que otros. Los atrasos por COVID-19 pueden causar demoras adicionales en algunas jurisdicciones.
Absolutamente no. Civil Code § 789.3 hace ilegales los desalojos por cuenta propia. No puede cerrar con llave al inquilino, cortar los servicios públicos ni retirar sus pertenencias, incluso si le deben renta. La única forma legal de desalojar es a través del proceso judicial. Los desalojos ilegales resultan en daños legales automáticos de $100/día (mínimo $250), daños reales, honorarios de abogado y posibles daños punitivos.
Las defensas de habitabilidad son comunes en casos de desalojo. El inquilino debe probar: (1) los defectos afectan sustancialmente la habitabilidad; (2) le notificó de los defectos y le dio un tiempo razonable para reparar; (3) los defectos no fueron causados por el inquilino; (4) el inquilino no renunció a sus derechos de habitabilidad. Para defenderse: demuestre que realizó las reparaciones prontamente, los defectos eran menores o cosméticos, el inquilino nunca le notificó de los problemas, o el inquilino causó el daño. Documente todas las solicitudes de reparación y respuestas.
Depende. Los planes de pago pueden evitar desalojos costosos y mantener la ocupación, pero también prolongan el arrendamiento con un inquilino poco confiable que puede incumplir nuevamente. Considere: el historial de pagos del inquilino, la razón de la falta de pago (dificultad temporal vs. inestabilidad financiera crónica), el costo del desalojo vs. el valor de mantener el arrendamiento, y su tolerancia al riesgo. Si ofrece un plan, póngalo por escrito con términos estrictos y una cláusula de aceleración que permita el desalojo inmediato si el inquilino incumple.

Cartas de Demanda del Propietario por Renta Impagada

Antes de iniciar procedimientos de desalojo, los propietarios generalmente deben enviar una demanda formal por renta impagada. Este aviso de “pagar o desocupar” le da al inquilino una oportunidad final de pagar antes de enfrentar el desalojo. La notificación adecuada es legalmente requerida en la mayoría de los estados; omitir este paso puede retrasar o descarrilar su caso de desalojo.

Requisitos de Aviso por Estado

Los períodos de aviso varían por estado: California requiere 3 días, Texas requiere 3 días (a menos que el contrato especifique lo contrario), New York requiere 14 días para inquilinos mensuales, Florida requiere 3 días. Algunos estados requieren un lenguaje específico. Usar el formulario o período incorrecto puede invalidar su desalojo. Siempre verifique los requisitos actuales de su estado.

Qué Incluir

Notificación Adecuada

La forma en que entrega el aviso importa. La mayoría de los estados requieren servicio personal, publicación y correo, o correo certificado. Conserve el comprobante de notificación; lo necesitará en el tribunal. Muchos propietarios usan un notificador profesional para los avisos de desalojo para asegurar la documentación adecuada.