Язык: 🇺🇸 🇲🇽 🇷🇺
Претензии арендодателя по неоплаченной аренде

Претензии по аренде перед выселением для жилых арендодателей Калифорнии

Калифорнийское законодательство о взыскании аренды и выселении
Претензии перед выселением: Перед подачей иска о незаконном удержании (выселении) арендодатели Калифорнии должны вручить арендаторам письменное уведомление с требованием оплаты аренды. Хотя 3-дневное уведомление об оплате или выселении (CCP § 1161) является формальным юридическим уведомлением, требуемым перед выселением, неформальная претензия часто может решить вопрос быстрее и сохранить отношения арендодатель-арендатор.
Типы уведомлений об аренде
Тип уведомления Цель Юридический эффект
Неформальная претензия Дружеское напоминание или твёрдое требование аренды; не требуется по закону Нет юридического эффекта; не может использоваться как основание для выселения
3-дневное уведомление об оплате или выселении (CCP § 1161) Формальное уведомление, требуемое перед подачей иска о незаконном удержании Юридически обязательно; даёт арендатору 3 дня на оплату или выезд
30-дневное / 60-дневное / 90-дневное уведомление Прекращение аренды (причина не требуется в юрисдикциях без требования уважительной причины) Используется для прекращения помесячной аренды, не для взыскания арендной платы
3-дневное уведомление об оплате или выселении (CCP § 1161)

Это формальное установленное законом уведомление, требуемое перед подачей иска о незаконном удержании:

  • Когда требуется: Арендатор не заплатил аренду в срок
  • Требования к форме: Должно указывать точную сумму задолженности по аренде, период, за который причитается аренда, требование оплаты в течение 3 дней или арендатор должен выехать
  • Вручение: Должно быть вручено лично, через замещающее вручение или через вывешивание и отправку по почте
  • Сроки: Арендатор имеет 3 дня (исключая субботы, воскресенья и судебные праздники) для оплаты полной суммы или выезда
  • Оплата: Если арендатор оплачивает полную сумму в течение 3 дней, аренда восстанавливается и арендодатель не может продолжать выселение
Требуется строгое соответствие: 3-дневные уведомления должны строго соответствовать CCP § 1161. Любая ошибка (неправильная сумма аренды, неверный адрес, неправильное вручение) аннулирует уведомление и требует начать заново. Многие арендодатели используют формы, подготовленные адвокатом, чтобы избежать дорогостоящих ошибок.
AB 1482: Общегосударственный лимит аренды и выселение по уважительной причине

Калифорнийский закон о защите арендаторов (Civil Code § 1946.2) устанавливает ограничения на выселения по всему штату:

  • Охватываемая недвижимость: Применяется к большинству жилой недвижимости старше 15 лет (исключения: односемейные дома, кондоминиумы если владелец уведомляет, новое строительство после 01.02.2020)
  • Требуется уважительная причина: Арендодатели могут выселять только по конкретным причинам «по вине» (неоплата аренды, нарушения договора, создание неудобств, незаконная деятельность) или «без вины» (въезд владельца, капитальный ремонт, вывод с рынка аренды)
  • Помощь при переезде: Выселения «без вины» требуют помощи при переезде в размере месячной аренды
  • Лимит аренды: Ежегодное повышение аренды ограничено 5% + ИПЦ (максимум 10% всего)
Неоплата — это уважительная причина «по вине»: Неуплата аренды является действительной уважительной причиной «по вине» для выселения согласно AB 1482. Арендодателям не нужно предоставлять помощь при переезде или дополнительное обоснование при выселении за неоплату.
Местные постановления: контроль аренды и защита от выселения

Многие города Калифорнии имеют более строгие правила, чем законодательство штата:

  • Лос-Анджелес: Постановление о стабилизации аренды (RSO) ограничивает повышение аренды и требует уважительной причины; арендаторы могут оплатить в течение 5 дней после 3-дневного уведомления, при этом арендодатель не может продолжать выселение
  • Сан-Франциско: Контроль аренды, уважительная причина и строгие требования к уведомлению; 3-дневные уведомления должны включать конкретную формулировку о правах арендатора
  • Окленд, Беркли, Сан-Хосе, Санта-Моника: Различные меры контроля аренды и защиты от выселения по уважительной причине
Проверьте местные правила: Всегда проверяйте местные постановления о выселении перед вручением уведомлений или подачей иска о незаконном удержании. Несоблюдение местных требований может привести к отклонению дела о выселении.
Стратегия взыскания аренды: неформальные претензии vs формальные уведомления
Когда использовать неформальные претензии

Преимущества:

  • Сохранение отношений: Дружелюбный тон поддерживает хорошие отношения арендодатель-арендатор, если у арендатора временные финансовые трудности
  • Быстрое решение: Арендатор может отреагировать более сотруднически на неформальное напоминание, чем на формальное юридическое уведомление
  • Гибкость: Можно предложить планы оплаты или договориться о решениях без запуска формального процесса выселения
  • Меньший риск: Избегает технических ошибок, которые могут аннулировать 3-дневное уведомление

Лучше всего подходит для:

  • Первой просрочки (арендатор обычно платит вовремя)
  • Короткие задержки (аренда просрочена на 3-7 дней)
  • Арендатор сообщил о законных трудностях (потеря работы, медицинская экстренная ситуация)
  • Долгосрочные надёжные арендаторы с хорошей историей платежей
  • Ситуации, когда вы готовы договориться о плане оплаты
Когда вручать 3-дневное уведомление (пропустить неформальную претензию)

Вручайте формальное уведомление немедленно, когда:

  • Арендатор хронически просрочивает (повторяющийся паттерн неоплаты)
  • Арендатор проигнорировал предыдущие неформальные претензии
  • Аренда просрочена на 10+ дней без связи от арендатора
  • Арендатор нарушил другие условия договора помимо неоплаты
  • Вы уже предлагали планы оплаты или уступки, которые арендатор не выполнил
  • Арендатор активно избегает вас (не отвечает на звонки, электронные письма или сообщения)
  • Вам нужно немедленно запустить часы выселения (например, недвижимость в foreclosure, вам нужна свободная квартира к определённой дате)
Штрафы за просрочку и дополнительные сборы

Калифорнийский закон разрешает штрафы за просрочку, если они указаны в договоре и разумны:

  • Разумность: Штрафы за просрочку должны разумно отражать административные расходы арендодателя и убытки от просроченной оплаты
  • Типичные суммы: Фиксированная плата $25-$75 или 5-10% от месячной аренды
  • Льготные периоды: Многие договоры предоставляют 3-5-дневный льготный период до начисления штрафов
  • Ежедневные штрафы: Некоторые договоры взимают ежедневные штрафы (например, $10/день после льготного периода)
Нельзя включать штрафы за просрочку в 3-дневное уведомление: CCP § 1161.1 запрещает включать штрафы за просрочку, проценты или другие сборы в сумму аренды, указанную в 3-дневном уведомлении об оплате или выселении. Можно требовать только фактически причитающуюся аренду. Вы можете взыскать штрафы отдельно в суде мелких исков или суде неограниченной гражданской юрисдикции.
Планы оплаты: плюсы и минусы

Преимущества предложения планов оплаты:

  • Избежание затрат и задержек выселения (пошлины за подачу, гонорары адвоката, потерянная аренда во время простоя)
  • Поддержание заполняемости и денежного потока (даже частичная аренда лучше нуля, пока квартира пустует)
  • Сохранение отношений с в целом хорошим арендатором
  • Избежание потенциальных возражений, которые арендатор может выдвинуть при выселении (пригодность для проживания, возмездие, дискриминация)

Риски планов оплаты:

  • Арендатор может нарушить план оплаты, ещё больше задержав выселение
  • Создаёт прецедент, что арендатор может платить с опозданием без последствий
  • Другие арендаторы могут увидеть снисходительность и тоже платить с опозданием
  • Продолжает аренду с финансово ненадёжным арендатором, который может снова не заплатить
Лучшая практика: Если предлагаете план оплаты, оформите его письменно как формальное соглашение, указывающее: точные суммы платежей, даты платежей, оговорку об ускорении (вся сумма немедленно причитается, если арендатор пропустит любой платёж), подтверждение арендатора о просрочке, отказ от любых возражений и условие, что арендодатель может немедленно приступить к выселению при нарушении плана.
Частичные платежи: риск отказа от прав
Принятие частичной оплаты может аннулировать 3-дневное уведомление: Если вы вручили 3-дневное уведомление, а затем приняли любую частичную оплату, вы можете отказаться от права на выселение на основании этого уведомления. Если вы хотите принять частичную оплату, либо: (1) подождите, пока не истечёт 3-дневный период и арендатор не выедет, либо (2) попросите арендатора подписать соглашение, что частичная оплата не аннулирует уведомление.
Как написать эффективную претензию по аренде
Два подхода: дружелюбный vs твёрдый
Дружелюбный подход: Используйте для первых просрочек или арендаторов с хорошей историей. Тон вежливый, но ясный. Предлагает помощь (план оплаты), указывая последствия при неоплате.
Твёрдый подход: Используйте для повторных нарушителей или когда арендатор проигнорировал предыдущие претензии. Тон формальный и прямой. Указывает точную сумму долга, срок оплаты и последствия (формальное 3-дневное уведомление и выселение).
Обязательные компоненты
Компонент Что включить
Заголовок Ваше имя/управляющая компания, адрес, телефон, email; имя арендатора и адрес квартиры
Тема «Требование оплаты аренды» или «Уведомление о просроченной аренде»
Сумма долга Точная сумма задолженности и период аренды (например, «$2,500 за аренду декабря 2024»)
Дата платежа Первоначальная дата платежа и количество дней просрочки
Штрафы за просрочку Сумма штрафа, если применимо (сослаться на положение договора)
Срок Конкретная дата, к которой должна быть получена оплата (обычно 5-10 дней от даты письма)
Способ оплаты Как платить (чек, онлайн-портал, банковский перевод и т.д.)
Последствия Указать, что неоплата приведёт к 3-дневному уведомлению и процедуре выселения
Контактная информация Пригласить арендатора связаться для обсуждения договорённостей об оплате
Способ доставки
  • Email + бумажная копия: Отправьте по email (если есть email арендатора) и доставьте бумажную копию
  • На двери + почтой: Приклейте к двери арендатора и отправьте обычной почтой
  • Заказная почта (опционально): Для твёрдых претензий используйте заказную почту для создания документального следа
  • Текстовое сообщение (дополнительно): Если вы общаетесь с арендатором по смс, отправьте краткое сообщение с напоминанием проверить email или дверь на важное уведомление
Что НЕ включать
  • Угрозы: Никогда не угрожайте заблокировать арендатора, отключить коммунальные услуги или забрать его имущество (всё незаконно согласно Civil Code § 789.3)
  • Личные нападки: Избегайте оскорбительных или унизительных выражений
  • Неисполнимые требования: Не требуйте немедленного выезда арендатора (должны следовать процедуре выселения)
  • Неправильные суммы: Дважды проверьте расчёты; ошибки подрывают доверие
  • Юридические советы: Не консультируйте арендатора о его правах и не предлагайте, что ему не нужен адвокат
График последующих действий
День Действие
День 1 Отправить неформальную претензию
День 3-5 Последующий звонок или email при отсутствии ответа
День 7-10 Если срок прошёл без оплаты, подготовить 3-дневное уведомление об оплате или выселении
День 11-14 Вручить 3-дневное уведомление (лично, замещающее вручение или вывешивание и почта)
День 17+ Если арендатор не оплатил в течение 3-дневного периода, подать иск о незаконном удержании
Образцы претензий по аренде
Образец 1: Дружеское напоминание (первая просрочка)
[Ваше имя / Управляющая компания] [Адрес] [Телефон] [Email] [Дата] [Имя арендатора] [Адрес арендуемой недвижимости] [Город, штат, индекс] RE: Напоминание – просроченная оплата аренды Уважаемый [Имя арендатора]: Надеюсь, это письмо застанет вас в добром здравии. Пишу, чтобы напомнить вам, что ваш платёж за аренду за [Месяц Год] в размере $[Сумма аренды] должен был быть оплачен [Дата платежа] и ещё не получен. На сегодняшний день, [Текущая дата], ваша аренда просрочена на [X] дней. Я понимаю, что могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, и хотел связаться с вами до принятия каких-либо формальных мер. Если вы испытываете финансовые трудности, пожалуйста, свяжитесь со мной как можно скорее, чтобы мы могли обсудить возможные договорённости. СУММА К ОПЛАТЕ: Аренда за [Месяц Год]: $[Сумма] Штраф за просрочку (согласно договору § [X]): $[Штраф] Общая сумма к оплате: $[Итого] СРОК ОПЛАТЫ: Пожалуйста, внесите полную оплату до [Дата срока, обычно 5-7 дней от письма]. Вы можете внести оплату через: • Онлайн-портал: [URL] • Чек на имя [Ваше имя], отправленный по адресу [Адрес] • [Другие способы оплаты] Если оплата не будет получена к [Дата срока], я буду вынужден вручить вам формальное 3-дневное уведомление об оплате или выселении, которое является первым шагом в процессе выселения. Я ценю вас как арендатора и надеюсь, что мы сможем быстро решить этот вопрос. Пожалуйста, свяжитесь со мной по [Телефон] или [Email] для обсуждения. Благодарю за оперативное внимание к этому вопросу. С уважением, [Ваша подпись] [Ваше печатное имя] [Должность, если применимо]
Образец 2: Твёрдая претензия (повторный неплательщик)
[Ваше имя / Управляющая компания] [Адрес] [Телефон] [Email] [Дата] [Имя арендатора] [Адрес арендуемой недвижимости] [Город, штат, индекс] ОТПРАВЛЕНО ПО EMAIL И ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ RE: ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ ТРЕБОВАНИЕ ОПЛАТЫ ПРОСРОЧЕННОЙ АРЕНДЫ Уважаемый [Имя арендатора]: Настоящее письмо является окончательным требованием оплаты просроченной аренды за недвижимость по адресу [Адрес]. На [Дата] вы должны следующее: ПРОСРОЧЕННАЯ АРЕНДА: • [Месяц 1 Год]: $[Сумма] • [Месяц 2 Год]: $[Сумма] (если применимо) • [Месяц 3 Год]: $[Сумма] (если применимо) ПРОМЕЖУТОЧНЫЙ ИТОГ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО АРЕНДЕ: $[Промежуточный итог] ШТРАФЫ ЗА ПРОСРОЧКУ: • Штрафы за просрочку согласно договору аренды: $[Сумма штрафа] ОБЩАЯ СУММА К ОПЛАТЕ: $[Общая сумма] Ваша аренда просрочена на [X] дней. Это [второй/третий/четвёртый] раз за [период времени], когда ваша аренда была просрочена. [Предыдущая дата(ы)] я отправлял вам [неформальные претензии / напоминания об оплате] по поводу предыдущих просрочек. Согласно условиям вашего договора аренды от [Дата договора], аренда должна быть оплачена [1-го] числа каждого месяца. Неоплата аренды в срок является существенным нарушением договора. СРОК ОПЛАТЫ: Вы должны оплатить полную сумму $[Итого] к [Дата срока – обычно 5-7 дней]. Оплата должна быть получена к этой дате – почтовые штемпели не принимаются. Оплата должна быть произведена через: • [Банковский чек или денежный перевод] на имя [Ваше имя] • Доставить по адресу: [Адрес] [ИЛИ: Онлайн-портал / инструкции для банковского перевода] ПОСЛЕДСТВИЯ НЕОПЛАТЫ: Если полная оплата не будет получена к [Дата срока], я немедленно вручу вам 3-дневное уведомление об оплате или выселении согласно California Code of Civil Procedure § 1161. Если вы не оплатите в течение 3 дней после вручения этого уведомления или не покинете помещение, я подам иск о незаконном удержании (выселении) против вас. Решение о выселении: • Обяжет вас покинуть недвижимость • Приведёт к денежному решению против вас на всю задолженность по аренде, судебные издержки и гонорары адвоката • Повредит вашу кредитную историю и историю аренды, затруднив аренду в будущем • Потенциально приведёт к удержанию из зарплаты и взысканию с банковских счетов для исполнения решения Я не готов обсуждать дальнейшие планы оплаты в настоящее время из-за вашей истории просрочек и невыполнения предыдущих договорённостей. Оплатите полную сумму к [Дата срока] или столкнитесь с процедурой выселения. Если у вас есть вопросы, свяжитесь со мной по [Телефон] или [Email]. С уважением, [Ваша подпись] [Ваше печатное имя] [Должность]
Образец 3: Претензия с предложением плана оплаты
[Ваше имя / Управляющая компания] [Адрес] [Телефон] [Email] [Дата] [Имя арендатора] [Адрес арендуемой недвижимости] [Город, штат, индекс] RE: Просроченная аренда и вариант плана оплаты Уважаемый [Имя арендатора]: Пишу по поводу вашей просроченной аренды за [Месяц(ы) Год]. На [Дата] вы должны: Аренда за [Месяц Год]: $[Сумма] Штраф за просрочку: $[Сумма] Итого к оплате: $[Итого] Я понимаю, что вы испытываете финансовые трудности из-за [потери работы / медицинской экстренной ситуации / и т.д., если вы знаете]. Я хочу работать с вами, чтобы решить этот вопрос без формальной процедуры выселения. ВАРИАНТ ПЛАНА ОПЛАТЫ: Я готов предложить вам план оплаты на следующих условиях: 1. Немедленный платёж: Оплатите $[Сумма] до [Дата] в качестве аванса добросовестности 2. Платёж 1: Оплатите $[Сумма] до [Дата] 3. Платёж 2: Оплатите $[Сумма] до [Дата] 4. Платёж 3: Оплатите $[Сумма] до [Дата] Кроме того, вы должны продолжать вовремя оплачивать текущую ежемесячную аренду в размере $[Сумма] 1-го числа каждого месяца. СОГЛАШЕНИЕ О ПЛАНЕ ОПЛАТЫ: Если вы хотите принять этот план оплаты, вы должны: • Подписать прилагаемое Соглашение о плане оплаты и вернуть его мне до [Дата] • Внести первый платёж $[Сумма] до [Дата] ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСПОЛНЕНИЯ: Если вы пропустите любой платёж по этому плану или не оплатите текущую аренду вовремя, вся сумма станет немедленно подлежащей оплате, и я приступлю к вручению 3-дневного уведомления об оплате или выселении и подаче иска о незаконном удержании. АЛЬТЕРНАТИВА: ПОЛНАЯ ОПЛАТА Если вы можете оплатить полную сумму $[Итого] до [Дата], я откажусь от штрафов за просрочку, и мы сможем оставить это дело позади. Пожалуйста, свяжитесь со мной до [Дата], чтобы подтвердить, примете ли вы план оплаты, оплатите ли полностью, или если вам нужно обсудить другие варианты. Если я не услышу от вас до [Дата], я приступлю к вручению формального 3-дневного уведомления об оплате или выселении. С уважением, [Ваша подпись] [Ваше печатное имя] Приложение: Соглашение о плане оплаты
Процесс выселения: от 3-дневного уведомления до судебного решения
Шаг 1: Вручение 3-дневного уведомления об оплате или выселении

Если неформальная претензия не сработала, вручите формальное установленное законом уведомление:

  • Содержание: Должно указывать точную сумму задолженности по аренде, период аренды, требование оплаты в течение 3 дней ИЛИ арендатор должен освободить помещение
  • Способы вручения: Личное вручение (передача арендатору в руки), замещающее вручение (другому лицу по месту жительства + почта), или вывешивание и почта (приклеить на дверь + почта)
  • Расчёт 3 дней: Исключаются субботы, воскресенья и судебные праздники; если вручено в пятницу, у арендатора срок до среды следующей недели
Распространённые ошибки, аннулирующие 3-дневные уведомления: • Включение штрафов за просрочку или других сборов (можно требовать только арендную плату) • Неправильная сумма аренды • Требование большей суммы, чем фактически причитается • Неправильное вручение (необходимо точно следовать CCP § 1162) • Отсутствие возможности для арендатора оплатить (например, требование «освободить немедленно»)
Шаг 2: Ожидание истечения 3-дневного срока
  • Нельзя подавать иск о незаконном удержании до истечения 3-дневного срока
  • Если арендатор оплачивает полную сумму в течение 3-дневного периода, аренда восстанавливается и вы не можете продолжать выселение
  • Если арендатор платит частично, вы можете принять платёж (аннулировав уведомление) или отклонить его и продолжить выселение
Шаг 3: Подача иска о незаконном удержании

Если арендатор не оплатит или не съедет в течение 3 дней, подайте иск о выселении в вышестоящий суд:

  • Формы: Исковое заявление (UD-100), Повестка (SUM-130), Информационный лист гражданского дела (CM-010)
  • Пошлина за подачу: Приблизительно $240-$435 в зависимости от округа
  • Вручение: Необходимо вручить арендатору повестку и исковое заявление (личное вручение, замещающее вручение или вывешивание)
Шаг 4: Ответ арендатора (5 дней)

У арендатора есть 5 календарных дней для подачи письменного ответа:

  • Распространённые возражения: Нарушения пригодности для проживания, возмездие, дискриминация, неправильное уведомление, аренда уже оплачена, нарушение гарантий
  • Если арендатор не отвечает: Арендодатель может запросить заочное решение (автоматическая победа)
  • Если арендатор отвечает: Дело переходит к судебному разбирательству
Шаг 5: Судебное разбирательство (обычно 20-30 дней после подачи)

Судебные разбирательства по незаконному удержанию рассматриваются в ускоренном порядке:

  • Арендодатель должен доказать, что арендатор не оплатил аренду и надлежащее уведомление было вручено
  • Арендатор может выдвинуть возражения (пригодность для проживания, возмездие и т.д.)
  • Если арендодатель выигрывает: суд выносит решение о выселении и денежном возмещении (задолженность по аренде + судебные издержки)
  • Если арендатор выигрывает: дело прекращается и арендатор может остаться
Шаг 6: Исполнительный лист и выселение шерифом

Если арендодатель получает судебное решение:

  • Арендодатель запрашивает исполнительный лист в суде
  • Шериф размещает 5-дневное уведомление об освобождении на двери арендатора
  • Если арендатор не съезжает, шериф физически выселяет арендатора и его вещи
  • Арендодатель может сменить замки после выселения шерифом
Общие сроки
Этап Срок
3-дневное уведомление 3 дня
Подача иска о незаконном удержании 1-2 дня
Вручение арендатору 3-5 дней
Срок для ответа арендатора 5 дней
Судебное разбирательство 20-40 дней с момента подачи
Исполнительный лист и выселение шерифом 10-15 дней после решения
Итого: неоспариваемое дело 30-45 дней
Итого: оспариваемое дело 60-90 дней
COVID-19 и защита арендаторов: Калифорнийские мораториумы на выселение в связи с COVID-19 в основном истекли, но некоторые местные постановления всё ещё действуют. Проверьте местные правила перед подачей иска о незаконном удержании, особенно если арендатор заявляет о неспособности платить из-за трудностей, связанных с COVID.
Услуги адвоката для арендодателей
Нужна помощь со взысканием аренды или выселением арендатора?

Я представляю интересы жилых арендодателей в делах о взыскании аренды, процедурах выселения и спорах арендодатель-арендатор. Я могу составить претензии, подготовить и вручить 3-дневные уведомления, подать иски о незаконном удержании и представлять вас в суде.

Как я могу помочь
  • Претензии на взыскание аренды: Я составляю профессиональные претензии, которые максимизируют ваши шансы на получение аренды без выселения
  • Подготовка 3-дневного уведомления: Я готовлю юридически правильные 3-дневные уведомления об оплате или выселении, избегая распространённых ошибок, которые аннулируют уведомления
  • Вручение процессуальных документов: Я организую надлежащее вручение 3-дневных уведомлений и повесток/исковых заявлений о незаконном удержании для обеспечения соответствия закону
  • Подача иска о незаконном удержании: Я готовлю и подаю все документы по незаконному удержанию, организую вручение и слежу за судебными сроками
  • Заочные решения: Если арендатор не отвечает, я быстро получаю заочное решение и исполнительный лист
  • Представительство в суде: Я представляю вас в суде, представляю доказательства, допрашиваю свидетелей и отстаиваю вашу позицию
  • Апелляции: Если арендатор подаёт апелляцию, я защищаю решение в апелляционном суде
  • Исполнение решения: Я осуществляю взыскание денежных решений через удержание из зарплаты, взыскание с банковских счетов и залог на имущество
Услуги по незаконному удержанию

Я веду все аспекты жилых выселений:

  • Неоплата аренды: 3-дневное уведомление об оплате или выселении за неоплаченную аренду
  • Нарушения договора: 3-дневное уведомление об исправлении или выселении за нарушения договора (неавторизованные жильцы, домашние животные, создание неудобств)
  • Прекращение без причины: 30/60/90-дневные уведомления для помесячной аренды (где разрешено)
  • Въезд владельца: Уведомления, соответствующие AB 1482, для выселения в связи с въездом владельца/семьи
  • Создание неудобств и порча: 3-дневные безусловные уведомления о выселении за серьёзные нарушения
Защита от встречных исков арендаторов

Арендаторы часто выдвигают возражения и встречные иски в делах о выселении:

  • Защита по пригодности для проживания: Арендатор заявляет, что квартира непригодна для проживания, и удерживает аренду; я доказываю, что ремонт был сделан или дефекты были незначительными
  • Иски о возмездии: Арендатор заявляет, что выселение является возмездием за запросы на ремонт или жалобы; я доказываю законное основание для выселения, не связанное с возмездием
  • Дискриминация: Арендатор ссылается на нарушения Fair Housing Act; я доказываю законное, недискриминационное деловое основание
  • Нарушение права на спокойное проживание: Арендатор заявляет о притеснениях арендодателя; я демонстрирую надлежащее поведение и соблюдение правил доступа
Услуги по незаконному удержанию с фиксированной оплатой
Прозрачное ценообразование: Я предлагаю услуги по незаконному удержанию с фиксированной оплатой для простых дел о неоплате. Фиксированная плата обычно включает подготовку 3-дневного уведомления, подачу иска, получение заочного решения и исполнительного листа. Представительство в суде и оспариваемые дела оплачиваются отдельно. Свяжитесь со мной для расчёта стоимости на основе вашей конкретной ситуации.
Когда обращаться к адвокату

Рассмотрите возможность найма адвоката, если:

  • Арендатор не платит аренду и неформальные претензии игнорируются
  • Вам нужно вручить юридически правильное 3-дневное уведомление и вы не можете позволить себе ошибки
  • Арендатор, вероятно, будет оспаривать выселение (нанял адвоката, выдвинул возражения по пригодности или возмездию)
  • Недвижимость подпадает под контроль аренды или местные постановления о выселении по уважительной причине
  • Вы никогда не вели дело о незаконном удержании и хотите руководства в процессе
  • Арендатор подал заявление о банкротстве (автоматическая приостановка усложняет выселение)
Запланировать звонок

Запишитесь на звонок, чтобы обсудить ваше дело о взыскании аренды или выселении. Я изучу вашу ситуацию, объясню сроки выселения и предоставлю расчёт стоимости юридических услуг.

Создайте вашу претензию

Сгенерируйте профессиональную претензию, исковое заявление в суд Калифорнии или арбитражное требование

Контактная информация

Email: owner@terms.law

Часто задаваемые вопросы
Да, если ваш договор аренды предусматривает штрафы за просрочку и они разумны. Однако вы не можете включать штрафы за просрочку в сумму, требуемую в 3-дневном уведомлении об оплате или выселении — можно включить только фактическую арендную плату. Вы можете взыскать штрафы отдельно в суде мелких исков или включить их как убытки в иске о незаконном удержании.
Принятие частичной оплаты после вручения 3-дневного уведомления может аннулировать ваше право на выселение на основании этого уведомления. У вас есть два варианта: (1) отклонить частичную оплату и продолжить выселение, или (2) принять частичную оплату и вручить новое 3-дневное уведомление на оставшуюся сумму (если арендатор всё ещё в просрочке). Лучшая практика: если арендатор предлагает частичную оплату, попросите его подписать соглашение о том, что частичная оплата не аннулирует уведомление.
Неоспариваемые выселения (арендатор не подаёт ответ) обычно занимают 30-45 дней от вручения 3-дневного уведомления до выселения шерифом. Оспариваемые выселения (арендатор подаёт ответ и выдвигает возражения) занимают 60-90 дней или дольше, если дело сложное. Сроки варьируются по округам — некоторые суды назначают слушания быстрее других. Отставание из-за COVID-19 может вызывать дополнительные задержки в некоторых юрисдикциях.
Категорически нет. Civil Code § 789.3 делает самовольное выселение незаконным. Вы не можете блокировать арендатора, отключать коммунальные услуги или забирать его имущество, даже если он должен арендную плату. Единственный законный способ выселения — через судебный процесс. Незаконные блокировки влекут автоматические установленные законом убытки $100/день (минимум $250), фактические убытки, гонорары адвоката и потенциальные штрафные санкции.
Защита по пригодности для проживания распространена в делах о выселении. Арендатор должен доказать: (1) дефекты существенно влияют на пригодность для проживания; (2) он уведомил вас о дефектах и дал разумное время на ремонт; (3) дефекты не были вызваны арендатором; (4) арендатор не отказался от прав на пригодность для проживания. Для защиты: докажите, что вы сделали ремонт своевременно, дефекты были незначительными или косметическими, арендатор никогда не уведомлял вас о проблемах, или арендатор причинил ущерб. Документируйте все запросы на ремонт и ответы.
Зависит от ситуации. Планы оплаты могут избежать дорогостоящих выселений и сохранить заполняемость, но они также продлевают аренду с ненадёжным арендатором, который может снова не заплатить. Учитывайте: историю платежей арендатора, причину неоплаты (временные трудности vs хроническая финансовая нестабильность), стоимость выселения vs ценность сохранения аренды, и вашу терпимость к риску. Если вы предлагаете план, оформите его письменно со строгими условиями и оговоркой об ускорении, позволяющей немедленное выселение при нарушении плана.

Претензии арендодателя по неоплаченной аренде

Перед началом процедуры выселения арендодатели обычно должны направить формальную претензию на неоплаченную аренду. Это уведомление «оплатите или съезжайте» даёт арендатору последнюю возможность оплатить до выселения. Надлежащее уведомление требуется по закону в большинстве штатов — пропуск этого шага может задержать или сорвать ваше дело о выселении.

Требования к уведомлениям по штатам

Сроки уведомления различаются по штатам: Калифорния требует 3 дня, Техас требует 3 дня (если договор не указывает иное), Нью-Йорк требует 14 дней для помесячных арендаторов, Флорида требует 3 дня. Некоторые штаты требуют конкретных формулировок. Использование неправильной формы или срока может аннулировать ваше выселение. Всегда проверяйте текущие требования вашего штата.

Что включить

Надлежащее вручение

Способ доставки уведомления имеет значение. Большинство штатов требуют личного вручения, вывешивания и отправки по почте, или заказной почты. Сохраняйте доказательства вручения — они понадобятся в суде. Многие арендодатели используют судебного курьера для уведомлений о выселении для обеспечения надлежащей документации.