📋 Обзор: Иски о халатности агента

Агенты по недвижимости в Калифорнии несут значительные обязанности перед своими клиентами и, в некоторых случаях, перед всеми сторонами сделки. Когда агенты не выполняют эти обязательства из-за халатного поведения, искажения фактов или нарушения фидуциарных обязанностей, они могут быть привлечены к ответственности за причинённые убытки. Это руководство охватывает претензии как к агентам по листингу, так и к агентам покупателей, а также к их контролирующим брокерам.

Когда использовать это руководство

Используйте это руководство, если ваш агент по недвижимости или его брокер допустили любое из следующих нарушений:

🔍 Халатная инспекция

Агент не провёл обязательный визуальный осмотр или пропустил очевидные дефекты по Civil Code 2079

🔒 Нераскрытие информации

Агент знал о существенных фактах, влияющих на стоимость объекта, но не сообщил их вам

⚖ Нарушение фидуциарных обязанностей

Агент поставил свои интересы или интересы другой стороны выше ваших

⚠ Конфликты двойного агентства

Агент представлял и покупателя, и продавца без надлежащего раскрытия или отдавая предпочтение одной стороне

👍 Что можно возместить в делах о халатности агента

  • Фактические убытки — Стоимость устранения дефектов, разница в цене, утраченная стоимость
  • Косвенные убытки — Расходы на переезд, временное жильё, упущенный доход от аренды
  • Расторжение сделки — Отмена сделки в случаях мошенничества или существенного нарушения
  • Гонорар адвоката — Если договор купли-продажи содержит положение об оплате расходов
  • Дисциплинарные меры DRE — Приостановление или отзыв лицензии агента

Типичные сценарии халатности агента

🔍 Неудачная визуальная инспекция (Civil Code 2079)

▼

California Civil Code 2079 требует от агентов по листингу и агентов покупателя проводить «разумно компетентный и тщательный визуальный осмотр» доступных зон объекта недвижимости. Это означает, что агенты обязаны лично осмотреть объект и раскрыть любые обнаруженные дефекты. К типичным нарушениям относятся пропуск пятен от воды, трещин в фундаменте, повреждений крыши, несогласованных пристроек или других видимых проблем, которые насторожили бы разумно внимательного человека.

🔒 Нераскрытие известных фактов

▼

Агенты обязаны раскрывать все существенные факты, которые им известны или должны быть известны, влияющие на стоимость или привлекательность объекта недвижимости. Сюда входит информация, полученная от продавца, замеченная при показах или обнаруженная благодаря знанию района. Если агент узнает о проблемах (затопления, споры с соседями, планируемое строительство, преступность), он обязан раскрыть эту информацию независимо от того, сообщил ли об этом продавец.

⚖ Нарушение фидуциарных обязанностей

▼

Агенты по недвижимости несут фидуциарные обязанности перед своими клиентами, включая лояльность, полное раскрытие информации, конфиденциальность, послушание, разумную заботу и подотчётность. К нарушениям относятся: побуждение покупателя к завышению ставки, непредставление всех предложений продавцу, раскрытие стратегии переговоров клиента другой стороне, рекомендация поставщиков услуг за откаты или приоритет комиссионных над интересами клиента.

⚠ Нарушения двойного агентства

▼

Двойное агентство (представление интересов и покупателя, и продавца) законно в Калифорнии, но требует письменного раскрытия и согласия обеих сторон. Даже при наличии согласия двойные агенты обязаны обращаться с обеими сторонами справедливо и не могут отдавать предпочтение одной из них. К типичным нарушениям относятся: нераскрытие двойного агентства, побуждение покупателя платить больше необходимого, неравное представление всех предложений или разглашение конфиденциальной информации о переговорах.

📝 Искажение фактов

▼

Агенты могут нести ответственность как за умышленное, так и за небрежное искажение фактов. Сюда входят ложные заявления о состоянии объекта, площади, размере участка, зонировании, ограничениях ТСЖ, проблемах района или сопоставимых продажах. Даже повторение ложной информации от продавца без проверки может создать ответственность, если агент должен был знать о ложности или мог легко это проверить.

⚠ Действуют сроки давности

В Калифорнии установлен 2-летний срок исковой давности по искам о профессиональной халатности против агентов по недвижимости (Code of Civil Procedure 339). Для исков о мошенничестве — 3 года с момента обнаружения. DRE принимает жалобы в течение 3 лет после сделки. Не откладывайте принятие мер.

💰 Рассчитайте ваши убытки

В делах о халатности агента вы можете возместить убытки, компенсирующие ущерб, причинённый ненадлежащим поведением агента. Ниже перечислены категории возмещения, доступные по законодательству Калифорнии.

Категория Описание
Выгода от сделки Разница между заявленной стоимостью объекта и фактической стоимостью
Стоимость ремонта Разумная стоимость устранения нераскрытых дефектов, которые агент должен был обнаружить
Прямые расходы Расходы на инспекцию, временное жильё, хранение, переезд
Упущенная прибыль Для продавцов: разница между фактической ценой продажи и справедливой рыночной стоимостью
Косвенные убытки Упущенный доход от аренды, расходы на финансирование, альтернативные издержки
Гонорар адвоката Если договор купли-продажи содержит положение о гонораре адвоката (большинство форм CAR содержат)

📊 Пример расчёта убытков

Пример: Агент не раскрыл проблемы с фундаментом

Стоимость ремонта фундамента $45,000
Инженерные работы и разрешения $8,500
Временное переселение (6 недель) $4,200
Инспекция после покупки $1,800
Снижение стоимости из-за репутации $25,000
Хранение вещей во время ремонта $1,500
ИТОГО УБЫТКИ $86,000

Особые убытки при нарушениях двойного агентства

Если двойной агент отдавал предпочтение другой стороне, вы можете иметь право на:

  • Для покупателей: Сумма переплаты по сравнению с тем, что вы заплатили бы при надлежащем представительстве
  • Для продавцов: Разница между фактической ценой продажи и суммой, которую вы могли бы получить при добросовестном представительстве
  • Возврат комиссии: Комиссионные агента, поскольку он не заслужил их добросовестной работой

💰 Страхование E&O обеспечивает возмещение

Брокеры в Калифорнии обязаны иметь страхование от ошибок и упущений (E&O), которое покрывает претензии о халатности. Это означает, что, как правило, имеются страховые средства для выплаты ваших убытков, что делает возмещение более вероятным, чем при предъявлении иска к незастрахованному лицу.

✅ Контрольный список доказательств

Соберите эти документы и доказательства перед отправкой претензионного письма. Нажимайте, чтобы отмечать пункты по мере их сбора.

📄 Документы по сделке

  • ✓ Договор листинга (если вы были продавцом)
  • ✓ Договор о представлении покупателя
  • ✓ Договор купли-продажи и все дополнения
  • ✓ Форма раскрытия агентских отношений (AD)

📝 Документы о раскрытии информации

  • ✓ Заявление о раскрытии при передаче (TDS)
  • ✓ Раскрытие визуального осмотра агентом (AVID)
  • ✓ Анкета продавца об объекте (SPQ)
  • ✓ Раскрытие природных опасностей (NHD)

🔍 Отчёты об инспекции

  • ✓ Отчёт об инспекции дома до покупки
  • ✓ Отчёт о проверке на вредителей/термитов
  • ✓ Инспекция после покупки с документированием дефектов
  • ✓ Заключения специалистов (конструкции, плесень, электрика)

💬 Communications

  • ✓ All emails with your agent
  • ✓ Text messages and voicemails
  • ✓ Written notes from conversations
  • ✓ Marketing materials and MLS listing

👤 Agent/Broker Information

  • ✓ Agent's full name and DRE license number
  • ✓ Broker's name and DRE license number
  • ✓ Brokerage company name and address
  • ✓ DRE license verification printout

💰 Damages Documentation

  • ✓ Repair estimates from licensed contractors
  • ✓ Paid invoices for completed repairs
  • ✓ Photos/videos documenting defects
  • ✓ Receipts for consequential costs

💡 Verify DRE License Status

Visit the California Department of Real Estate website at dre.ca.gov and use the license lookup tool to verify your agent's and broker's license status, disciplinary history, and current brokerage affiliation. Print this information for your records.

📝 Sample Language

Copy and customize these paragraphs for your demand letter. Each addresses a specific type of agent negligence.

Failure to Disclose Known Defects
You breached your duty of disclosure by failing to inform me of material facts you knew or should have known about the property. Specifically, [describe what agent knew - e.g., "you were aware of the recurring flooding in the basement as evidenced by your prior listing of this property in 2019 where the disclosure mentioned water intrusion"]. Despite this knowledge, you failed to disclose this information on the Agent Visual Inspection Disclosure or otherwise inform me of this condition. Under California Civil Code section 2079 and the common law duty of disclosure, you were obligated to disclose all material facts affecting the property's value or desirability that were known to you. Your failure to do so constitutes professional negligence and breach of fiduciary duty.
Negligent Inspection (Civil Code 2079)
You failed to conduct a reasonably competent and diligent visual inspection of the property as required by California Civil Code section 2079. A proper visual inspection would have revealed [describe obvious defects - e.g., "the significant water staining on the ceiling of the master bedroom, the visible cracks in the foundation accessible from the crawl space, and the obvious signs of termite damage to the exterior trim"]. These conditions were readily observable upon reasonable inspection, yet your Agent Visual Inspection Disclosure failed to note any of these material defects. As established in Easton v. Strassburger and codified in Civil Code 2079, you owed a duty to conduct a competent visual inspection and disclose all facts revealed by that inspection. Your failure to do so constitutes negligence per se.
Breach of Fiduciary Duty
As my agent, you owed me fiduciary duties of loyalty, full disclosure, confidentiality, obedience, reasonable care, and accounting. You breached these duties by [describe breach - e.g., "recommending I increase my offer by $50,000 when you knew the seller had already accepted my original offer, thereby causing me to pay significantly more than necessary" OR "failing to present my counteroffer to the seller while secretly informing the competing buyer of my offer amount" OR "recommending your brother-in-law's construction company without disclosing your financial relationship"]. Your conduct demonstrates that you prioritized your own interests over mine in violation of your fiduciary obligations under California law. See Field v. Century 21 Klowden-Forness Realty (1998) 63 Cal.App.4th 18.
Dual Agency Conflicts
You acted as a dual agent in this transaction, representing both the buyer and seller. While dual agency is permitted in California with proper disclosure and consent under Civil Code 2079.16, a dual agent owes fiduciary duties to both parties and cannot favor one party over another. You violated your dual agency obligations by [describe violation - e.g., "advising the buyer of my minimum acceptable price, which you learned in confidence as my listing agent" OR "failing to disclose to me as buyer that the seller would have accepted $40,000 less than my offer" OR "encouraging me to waive the inspection contingency to help the seller close quickly, without considering my interests"]. This conduct breached your fiduciary duties to me and violated the standards for dual agency representation. See Huijers v. DeMarrais (1992) 11 Cal.App.4th 676.
Misrepresentation
You made material misrepresentations that induced me to [purchase this property / sell this property at the stated price]. Specifically, you represented that [describe misrepresentation - e.g., "the property was 2,400 square feet when it was actually only 1,950 square feet" OR "the roof was replaced in 2020 when in fact it was the original 1985 roof" OR "there were no known issues with the septic system when you knew the seller had the system pumped three times in the prior year due to failures"]. I reasonably relied on these representations in making my decision, and suffered damages as a direct result. Under California law, you are liable for both negligent and intentional misrepresentation. See Wilson v. Century 21 Great Western Realty (1993) 15 Cal.App.4th 298.

📄 Full Sample Demand Letter

Below is a complete demand letter template. Replace all bracketed placeholders with your specific information.

California Real Estate Agent Negligence Demand Letter

[YOUR NAME] [YOUR ADDRESS] [CITY, STATE ZIP] [YOUR EMAIL] [YOUR PHONE] [DATE] VIA CERTIFIED MAIL, RETURN RECEIPT REQUESTED [AGENT NAME], DRE License #[AGENT LICENSE NUMBER] [BROKER NAME], DRE License #[BROKER LICENSE NUMBER] [BROKERAGE NAME] [BROKERAGE ADDRESS] [CITY, STATE ZIP] RE: DEMAND FOR DAMAGES - REAL ESTATE AGENT NEGLIGENCE Property: [PROPERTY ADDRESS] Transaction Date: [TRANSACTION DATE] Claim Amount: $[TOTAL DAMAGES] Dear [AGENT NAME] and [BROKER NAME]: I am writing to demand compensation for damages I suffered as a result of your professional negligence, breach of fiduciary duty, and failure to comply with California disclosure requirements in connection with my [purchase/sale] of the property located at [PROPERTY ADDRESS], which closed on [TRANSACTION DATE]. STATEMENT OF FACTS On [TRANSACTION DATE], I [purchased/sold] the above-referenced property. You, [AGENT NAME], served as my [buyer's agent/listing agent] in this transaction, operating under the supervision of [BROKER NAME] and [BROKERAGE NAME]. Prior to closing, you provided me with the Agent Visual Inspection Disclosure (AVID) dated [AVID DATE], in which you represented that you had conducted a visual inspection of the property. [You also acted as a dual agent in this transaction, representing both the buyer and seller - include if applicable.] Following [closing/my purchase], I discovered the following material defects and issues that you failed to disclose: 1. [DESCRIBE DEFECT #1 - e.g., "Significant foundation cracking and settling, requiring $45,000 in repairs"] 2. [DESCRIBE DEFECT #2 - e.g., "Hidden water damage and mold contamination in the master bathroom, remediation cost $28,000"] 3. [DESCRIBE DEFECT #3 - e.g., "Unpermitted addition of the family room, requiring approximately $15,000 to bring to code"] These defects were [observable upon a reasonably competent visual inspection / known to you based on [describe how agent knew]]. LEGAL BASIS FOR CLAIM Your conduct violated multiple provisions of California law: 1. California Civil Code Section 2079: You failed to conduct a "reasonably competent and diligent visual inspection" of accessible areas of the property and disclose material facts revealed by that inspection. The defects described above were visible and observable to a reasonably competent inspector. See Easton v. Strassburger (1984) 152 Cal.App.3d 90. 2. Breach of Fiduciary Duty: As my agent, you owed me fiduciary duties of loyalty, full disclosure, and reasonable care. You breached these duties by [describe specific breach]. See Field v. Century 21 Klowden-Forness Realty (1998) 63 Cal.App.4th 18. 3. California Civil Code Section 1102: You failed to properly complete the Agent Visual Inspection Disclosure, omitting material defects that should have been disclosed. [If dual agency: 4. California Civil Code Section 2079.16: As a dual agent, you were required to treat both parties fairly and disclose all material facts to both parties. You failed to do so by [describe dual agency violation]. See Huijers v. DeMarrais (1992) 11 Cal.App.4th 676.] [BROKER NAME] is vicariously liable for [AGENT NAME]'s conduct under Business & Professions Code section 10177(h) and the doctrine of respondeat superior. DAMAGES As a direct and proximate result of your negligence and breach of duty, I have suffered the following damages: [REPAIR DESCRIPTION #1]: $[AMOUNT] [REPAIR DESCRIPTION #2]: $[AMOUNT] [REPAIR DESCRIPTION #3]: $[AMOUNT] Inspection and engineering fees: $[AMOUNT] Temporary housing during repairs: $[AMOUNT] Storage costs: $[AMOUNT] [OTHER DAMAGES]: $[AMOUNT] ___________ TOTAL DAMAGES: $[TOTAL DAMAGES] Documentation supporting these damages, including inspection reports, contractor estimates, and receipts, is available upon request. DEMAND I hereby demand payment of $[TOTAL DAMAGES] within thirty (30) days of the date of this letter to compensate me for the damages described above. If I do not receive payment in full by [DEADLINE DATE - 30 days from letter date], I will pursue all available legal remedies, including: 1. Filing a civil lawsuit against you and your brokerage seeking full damages, attorney fees as provided in the purchase agreement, and costs of suit; 2. Filing a complaint with the California Department of Real Estate seeking disciplinary action against your license; and 3. Reporting your conduct to the local Association of Realtors ethics committee. Please direct all communications regarding this matter to me at the address above. I am willing to discuss resolution of this matter, but absent a satisfactory response, I am prepared to pursue litigation. Sincerely, _______________________________ [YOUR NAME] Enclosures: - Copy of Purchase Agreement - Copy of AVID - Inspection Report dated [DATE] - Repair Estimates - [Other supporting documents] cc: [YOUR ATTORNEY, if applicable]

⚠ Before Sending Your Letter

  • Replace ALL bracketed placeholders with your specific information
  • Review your purchase contract for mediation/arbitration requirements
  • Send via certified mail with return receipt requested
  • Keep copies of everything you send
  • Consider having an attorney review your letter before sending

🚀 Next Steps

What to do after sending your demand letter.

Expected Timeline

Days 1-7

Agent/broker receives letter and forwards to E&O insurance carrier

Days 7-21

Insurance adjuster reviews claim and investigates

Days 21-30

Response with settlement offer, denial, or request for more information

If They Don't Respond or Pay

  1. File a DRE Complaint

    File a complaint with the California Department of Real Estate at dre.ca.gov. The DRE can investigate and discipline the agent's license, which creates significant pressure to settle. You have 3 years from the transaction to file.

  2. Check for Mediation/Arbitration Requirements

    Most CAR (California Association of Realtors) purchase contracts require mediation before litigation. Review your contract - failure to mediate first may waive your right to attorney fees.

  3. Consult a Real Estate Litigation Attorney

    Many attorneys handle agent negligence cases on contingency for claims over $50,000. The attorney fee provision in most purchase contracts means you may recover your legal costs if you prevail.

  4. File a Lawsuit

    Claims under $12,500 can go to Small Claims Court. Larger claims are filed in Superior Court. Name both the agent and the supervising broker as defendants to access E&O insurance coverage.

  5. File a Realtor Ethics Complaint

    If the agent is a member of the National Association of Realtors, you can file an ethics complaint with the local board. This can result in fines, suspension, or expulsion from the organization.

Нужна юридическая помощь?

Agent negligence cases require proving what the agent knew, should have known, or should have discovered. Get a 30-minute strategy call with an attorney to evaluate your case.

Записаться на консультацию - $125

California Resources

  • CA Dept. of Real Estate: dre.ca.gov - License lookup and complaint filing
  • DRE Consumer Line: 1-877-373-4542
  • DRE Complaint Form: RE 519 (available at dre.ca.gov/consumers)
  • State Bar Lawyer Referral: calbar.ca.gov
  • California Civil Code 2079: leginfo.legislature.ca.gov
  • Local Realtor Association: For ethics complaints against NAR members

📖 Related Articles

Explore more real estate legal resources on our blog.

📄 Real Estate Earnest Money Demand Letters

Comprehensive guide to recovering earnest money deposits in real estate transactions, including breach scenarios, escrow disputes, and sample demand letters.

Read on Terms.Law Blog →