📋 Что такое задаток?
Задаток (также именуемый «депозитом доброй воли») — это денежные средства, которые покупатель вносит при подаче предложения о покупке недвижимости в подтверждение серьёзности своих намерений. В California такие задатки, как правило, составляют 1–3% от цены покупки и хранятся на счёте эскроу. Когда сделка срывается, нередко возникают споры о том, кто имеет право на получение задатка.
Когда воспользоваться этим руководством
Используйте это руководство, если вы являетесь покупателем, добивающимся возврата задатка по следующим основаниям:
🚫 Продавец нарушил договор
Продавец не исполнил обязательства по договору купли-продажи
✅ Условие не выполнено
Условие об инспекции, финансировании, оценке или иное условие не было выполнено
🔄 Спор при взаимном расторжении
Стороны договорились о расторжении, однако не могут договориться о распределении задатка
🔒 Эскроу удерживает средства
Компания эскроу отказывается выдать средства без подписей обеих сторон
👍 Что можно взыскать
- Полная сумма задатка — задаток, внесённый вами на счёт эскроу
- Начисленные проценты — проценты, накопленные на задатке за время хранения в эскроу
- Судебные расходы — если в вашем договоре купли-продажи предусмотрено положение об адвокатских гонорарах
- Косвенные убытки — дополнительные расходы, вызванные нарушением договора (в ряде случаев)
Типичные ситуации споров о задатке
🚫 Нарушение договора продавцом
▼Когда продавец не исполняет свои обязательства по договору купли-продажи — например, не производит согласованный ремонт, отказывается предоставить обязательные раскрытия или попросту уклоняется от закрытия сделки — покупатель, как правило, имеет право на полный возврат задатка и возмещение любого дополнительного ущерба.
🔍 Невыполнение условия об инспекции
▼Если покупатель надлежащим образом воспользовался правом на инспекцию в установленный договором срок, он вправе расторгнуть сделку и получить полный возврат средств. Ключевым условием является своевременное направление письменного уведомления о расторжении и точное соблюдение предусмотренной договором процедуры.
💰 Невыполнение условия о финансировании
▼Если покупатель не может получить финансирование, несмотря на добросовестные усилия, и при этом в договоре предусмотрено действительное условие о финансировании, он должен получить задаток обратно. Покупатели обязаны документально подтвердить свои попытки получить кредит и своевременно уведомить об отказе в выдаче займа.
📈 Невыполнение условия об оценке
▼Если объект оценён ниже цены покупки и в договоре предусмотрено условие об оценке, покупатель, как правило, вправе расторгнуть сделку и получить задаток обратно — если только он не согласился покрыть разницу или не отказался от этого условия.
🔄 Споры при взаимном расторжении
▼Когда обе стороны соглашаются расторгнуть договор, но не могут договориться о том, кто получает задаток, средства остаются на счёте эскроу. Законодательство California предусматривает специальную процедуру выдачи спорных задатков согласно Civil Code 1057.3.
⚠ Время имеет решающее значение
В California установлен четырёхлетний срок исковой давности по требованиям из письменных договоров (Code of Civil Procedure 337). Однако действовать быстро крайне важно — свидетели забывают детали, документы теряются, а в некоторых договорах купли-продажи предусмотрены более короткие сроки. Немедленно приступайте к процедуре предъявления претензии.
⚖ Правовая основа
California предоставляет специальную защиту задатков при сделках с недвижимостью. Следующие законодательные нормы и правовые принципы подкрепляют ваше требование о возврате задатка.
Ключевые законы California
California Civil Code 1057.3
Регулирует порядок выдачи задатков, хранящихся на счёте эскроу. Обязывает держателей эскроу соблюдать специальные процедуры при выдаче спорных средств, включая направление письменного уведомления и выдержку сроков ожидания перед передачей задатка любой из сторон.
California Civil Code 1057
Определяет понятие эскроу и устанавливает обязанности держателей эскроу. Агенты эскроу действуют в качестве нейтральных третьих сторон и обязаны следовать письменным инструкциям обеих сторон или судебным решениям при возникновении споров.
California Civil Code 1717
Предусматривает взыскание адвокатских гонораров, если договор содержит соответствующее положение. Большинство договоров купли-продажи жилой недвижимости в California (в том числе формы C.A.R.) содержат взаимные положения об адвокатских гонорарах, наделяя выигравшую сторону в споре правом на возмещение судебных расходов.
Code of Civil Procedure 337
Устанавливает четырёхлетний срок исковой давности для требований, основанных на письменных договорах. Ваш договор купли-продажи является письменным договором, поэтому у вас есть 4 года с момента нарушения для подачи иска — однако действовать следует как можно скорее.
Факты, которые необходимо доказать
- Действительный договор купли-продажи — у вас был обязательный для исполнения договор с продавцом
- Внесение задатка — вы внесли задаток на счёт эскроу в соответствии с договором
- Право на возврат — вы имеете право на задаток (воспользовались условием, продавец нарушил договор и т.д.)
- Надлежащее уведомление — вы соблюли предусмотренную договором процедуру расторжения и уведомления
- Предъявление требования — вы потребовали возврата задатка
💡 Формы C.A.R. имеют значение
Большинство сделок с жилой недвижимостью в California оформляются с использованием форм Калифорнийской ассоциации риэлторов (C.A.R.). Эти формы содержат специальные положения о расторжении, снятии условий и выдаче задатка. Внимательно изучите ваш Договор жилой купли-продажи (RPA), все дополнения и инструкции по расторжению, чтобы убедиться в соблюдении надлежащей процедуры.
Обязательства держателя эскроу согласно Civil Code 1057.3
При возникновении спора о задатке держатель эскроу обязан соблюдать следующую процедуру:
- Получение письменного требования — любая из сторон подаёт письменное требование о выдаче задатка
- 30-дневный период уведомления — держатель эскроу направляет письменное уведомление другой стороне
- Срок ответа — другая сторона имеет 30 дней для письменного возражения
- Выдача или интерплидер — при отсутствии возражений средства выдаются; при наличии возражений эскроу вправе передать средства в суд в порядке интерплидер
✅ Перечень доказательств
Соберите эти документы перед отправкой претензионного письма. Отмечайте пункты по мере их выполнения.
📄 Договорные документы
- ✓ Договор жилой купли-продажи (RPA) со всеми подписями
- ✓ Все встречные предложения и дополнения
- ✓ Формы снятия условий (при наличии подписанных)
- ✓ Форма расторжения договора
💰 Доказательства внесения задатка
- ✓ Квитанция эскроу о внесении задатка с указанием суммы
- ✓ Банковские выписки или аннулированные чеки, подтверждающие оплату
- ✓ Подтверждение банковского перевода (при наличии)
- ✓ Инструкции эскроу и номер счёта эскроу
📩 Доказательства расторжения
- ✓ Письменное уведомление о расторжении с подтверждением даты и времени
- ✓ Документы, связанные с условиями (отчёты об инспекции, письмо об отказе в кредите, отчёт об оценке)
- ✓ Переписка по электронной почте и SMS о расторжении
- ✓ Переписка с агентом по вопросу выдачи задатка
🔍 Доказательства нарушения со стороны продавца
- ✓ Документация о неисполнении продавцом своих обязательств
- ✓ Отсутствующие или недостоверные раскрытия
- ✓ Доказательства дефектов титула или обременений
- ✓ Письменные требования, направленные продавцу/агенту продавца
🔒 Сохраняйте все доказательства
Храните оригиналы всех документов. Делайте скриншоты текстовых сообщений и сохраняйте электронные письма. Документируйте все телефонные переговоры, направляя письменные подтверждения. Ваш документальный след подтверждает ваше право на задаток и дату надлежащего расторжения.
💰 Расчёт ваших убытков
В спорах о задатке вы можете иметь право на взыскание большего, чем просто сумма задатка. Вот что может быть взыскано.
| Категория | Описание |
|---|---|
| Задаток | Полная сумма, внесённая вами на счёт эскроу |
| Начисленные проценты | Проценты, накопленные на задатке за время хранения в эскроу |
| Адвокатские гонорары | Если в вашем договоре купли-продажи предусмотрено соответствующее положение (в большинстве форм C.A.R. оно есть) |
| Судебные издержки | Государственные пошлины, расходы на вручение документов и иные судебные расходы |
| Косвенные убытки | Дополнительные потери, вызванные нарушением договора (расходы на инспекцию, оценку и т.д.) |
💰 Взыскание адвокатских гонораров — преимущество California
Согласно California Civil Code 1717, если в вашем договоре купли-продажи предусмотрено положение об адвокатских гонорарах (что характерно для большинства договоров), выигравшая сторона в споре вправе взыскать свои адвокатские расходы. Это делает экономически целесообразным взыскание даже небольших сумм задатка.
📊 Пример расчёта убытков
Пример: нарушение договора продавцом при задатке в размере $25 000
💡 Положения о заранее оценённых убытках
Обратите внимание: договоры купли-продажи в California, как правило, содержат положение о заранее оценённых убытках, ограничивающее размер убытков продавца 3% от цены покупки при нарушении договора ПОКУПАТЕЛЕМ. Однако это НЕ ограничивает то, что покупатель может взыскать при нарушении договора ПРОДАВЦОМ. Если продавец нарушил договор, вы можете быть вправе взыскать фактический ущерб сверх суммы задатка.
📝 Образцы формулировок
Скопируйте и адаптируйте эти абзацы для вашего претензионного письма.
🚀 Дальнейшие действия
Что делать после отправки претензионного письма.
Ожидаемые сроки
Дни 1–5
Продавец и компания эскроу получают ваше претензионное письмо
Дни 5–15
Продавец/агент продавца изучает претензию и отвечает на неё или игнорирует
Дни 15–30
При отсутствии подписанного разрешения начните процедуру требования в эскроу согласно Civil Code 1057.3
Если откажут в выдаче средств
-
Требование в эскроу согласно Civil Code 1057.3
Направьте письменное требование непосредственно держателю эскроу о выдаче задатка. Эскроу обязано уведомить другую сторону, у которой есть 30 дней для возражения.
-
Суд мелких исков (до $12 500)
Для задатков на сумму до $12 500 суд мелких исков является быстрым и недорогим вариантом. Участие адвоката не требуется. Иск подаётся в округе по месту нахождения объекта.
-
Иск в Верховный суд
При больших суммах задатка или при желании взыскать адвокатские гонорары подайте иск в Верховный суд. Наличие в договоре положения об адвокатских гонорарах делает это экономически целесообразным.
-
Медиация/арбитраж
Многие договоры купли-продажи C.A.R. предусматривают обязательную медиацию до начала арбитражного или судебного разбирательства. Проверьте положения вашего договора о порядке разрешения споров.
Нужна юридическая помощь?
Споры о задатке могут быть сложными. Запишитесь на 30-минутную стратегическую консультацию с юристом для оценки вашего дела и обсуждения дальнейших шагов.
Записаться на консультацию — $125Ресурсы California
- Департамент недвижимости CA: dre.ca.gov — подача жалоб на лицензированных специалистов
- Гражданский кодекс California: leginfo.legislature.ca.gov — полный текст 1057.3
- Суд мелких исков: courts.ca.gov/selfhelp-smallclaims.htm
- Направление к адвокату через Коллегию адвокатов штата: calbar.ca.gov
- Формы C.A.R.: car.org — стандартные формы договоров купли-продажи